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作者：法律快車)二手房交易的稅收近年來調(diào)整幅度很大，先后有營業(yè)稅和個人所得稅陸續(xù)出臺。由于稅收增加壓縮了二手房交易的利潤空間，因此出現(xiàn)了一些避稅、逃稅的方式，但這些方法雖然可能達(dá)到少交稅的目的，但也孕育著一些法律風(fēng)險，因此需要進(jìn)行提示。 第一種方式：公證合同由于營業(yè)稅的有一個五年的限制，買入后超過五年再賣出則可不交，但未超過五年則需交納。公證買賣合同的方式是指對未超過五年的房產(chǎn)，在簽訂買賣合同后并不馬上過戶，而是僅對買賣合同進(jìn)行公證，等到滿五年后再辦理過戶手續(xù)。這樣就可以省掉營業(yè)稅了。風(fēng)險提示：公證只是對簽訂買賣合同文本是否符合當(dāng)事人真實意愿進(jìn)行證明，并不能保證合同簽訂后不會產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，登記的是誰法律上的權(quán)利人就是誰。因此，即使對買賣合同進(jìn)行了公證，也不能保證上家將來毀約，比如將房產(chǎn)一房二賣或抵押。如果將上家的房產(chǎn)證原件交由下家進(jìn)行保管那也不能徹底避免這個問題，因為上家可以向房地產(chǎn)交易中心補(bǔ)辦產(chǎn)證。就算上家在簽訂合同后就將房屋交給下家居住，這也只能被認(rèn)為是轉(zhuǎn)移了對房屋的占有，房屋的權(quán)利（即產(chǎn)權(quán)）還沒有轉(zhuǎn)移，因此上家還是可以將房屋出售給他人或?qū)⒎慨a(chǎn)抵押。更有不少案件表明，上家以公證買賣合同的方式取得下家的房款，再將房屋抵押給銀行騙得貸款后消失，這已成為一種新型的詐騙方式。因此，僅對合同進(jìn)行公證卻延期辦理過戶交易手續(xù)存在巨大風(fēng)險。 第二種方式：以租代售對買入后未超過五年的房屋，出售時不簽訂買賣合同，而是簽訂“租賃合同+買賣合同”，約定上家先以租賃的方式將房屋出租給下家，待五年期滿后再出售給下家，雙方辦理過戶手續(xù)，下家已付的租金抵扣房款，以此規(guī)避營業(yè)稅。表面上看，由于承租人有優(yōu)先購買權(quán)，因此就算上家將來毀約將房屋另行出售給他人，那下家也可以依據(jù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一法律規(guī)定而要求確認(rèn)上家與他人簽訂的買賣合同無效，這樣一來似乎沒有法律風(fēng)險。但實際卻不是這樣，因為：1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是建立在“同等條件下”的，如果原來簽訂的合同價是100萬元，而幾年后上家將房屋另行出售給他人簽訂的合同是200萬元，那么下家只能主張在200萬元的價格條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。2、由于下家不可能按后一個價格即200萬元購買，因此下家行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果將會對自己不利，只能要求上家按原來的100萬元價格履行。所以，只要上家覺得有利可圖，仍然會以毀約為代價一房二賣，下家的權(quán)利仍難以保障。3、根據(jù)法律的規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同是無效的。上下家以租賃合同掩蓋真實的買賣關(guān)系，達(dá)到少交稅的目的，這種合同很有可能被法院認(rèn)定為無效。而一旦被認(rèn)定無效后，下家就不能要求上家履行諸如過戶等義務(wù)。 第三種方式：黑白合同黑白合同中有兩種方式：1、簽訂二份不同價格的合同，價格低的一份用來辦理過戶手續(xù)，價格高的一份作為雙方真實的成交價。法律風(fēng)險：容易對真實的交易價格產(chǎn)生歧義，往往產(chǎn)生訴訟，上家要對其主張的較高價格充分進(jìn)行舉證，否則將會面臨較大的損失。2、簽訂一份正式合同，憑正式合同辦理過戶，另外再簽訂一份補(bǔ)充合同，以裝修款的名義支付剩余房款。法律風(fēng)險：二手房的裝修一般不會是新裝修，即使是新裝修往往也會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于補(bǔ)充合同中約定的“裝修款”，下家如果以“裝修款”明顯高于實際裝修現(xiàn)值而要求退還，則法院有可能會從公平角度予以考慮。不管采取哪種方式，如果下家將來將房屋出售，由于買入價過低，在將來出售時會因此而多交個人所得稅。 第四種方式：假贈與假贈與雖然上家不用交營業(yè)稅，但下家卻是全額征收契稅，而且還要支付公證費(fèi)，更重要的是下家將來轉(zhuǎn)讓要征收20%的個人所得稅，所以對下家而言稅收不是減少了而是增加了。第五種方式：假離婚 政策規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。如果一個家庭要出售二套房屋中的一套，通過假離婚的方式，可以規(guī)避個人所得稅。但由于假離婚會影響夫妻感情，因此容易得不償失。