7月11日起，深圳開始執(zhí)行存量房交易按評估價征稅政策。評估價征稅首日，位于深圳銀湖的深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心門庭冷落，前來辦理登記過戶手續(xù)的市民不到前一周的四分之一，而且?guī)缀醵际寝k理新房登記的，記者尋找半天也未發(fā)現(xiàn)當(dāng)天前來辦理二手房過戶的市民。
推薦閱讀：
二手房交易稅費
最新二手房交易稅費明細(xì)表
二手房交易稅的所有內(nèi)容
多家中介向記者表示，目前通過查詢房屋評估價格發(fā)現(xiàn)深圳存量房的評估價一般在市場價的50%—70%，但由于目前樣本量太少，尚不足以概括所有房源情況。而對于評估價征稅所增加的交易成本，各家中介都進(jìn)行了核算，結(jié)合各家分析結(jié)果，這部分增加的成本約占房屋成交總價的1%-5%，“增加的成本會對普通市民造成陣痛”。
此外，深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站已經(jīng)開通存量房交易計稅參考價格查詢界面，市民可以通過業(yè)主身份證號和房地產(chǎn)證號查詢房屋的評估價格。
◎現(xiàn)場成交數(shù)不及上周四分之一
昨日是深圳二手房評估價征稅政策實施首日，在深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心記者看到，當(dāng)天來辦理房屋業(yè)務(wù)的市民和中介還不到上周的四分之一。
此前一周，為了趕搭新政策執(zhí)行前的“末班車”，深圳二手房周成交量約4000套，日均約800套，創(chuàng)造了近期深圳二手房成交的高峰，而辦理二手房過戶業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)權(quán)登記中心上周每天需發(fā)出上千個號，接待數(shù)千人。
而昨日，熙熙攘攘的人群不見了，登記中心大廳也顯得尤為冷清。昨日上午11時，記者到達(dá)登記中心發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天上午辦理登記過戶業(yè)務(wù)的市民還不到60個，約為此前一周的四分之一。而記者嘗試尋找辦理二手房過戶業(yè)務(wù)的市民時發(fā)現(xiàn)當(dāng)時在辦理業(yè)務(wù)的市民幾乎都是為過戶新房的，記者沒有找到辦理二手房交易業(yè)務(wù)的市民。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，相比上周日均成交800套，這一周深圳的日均成交預(yù)計在100—200套左右，“可能還會更低”。
◎查詢評估價約是市場價的50%—70%
此次實施的評估價核定征稅方案與原來的征收方案雙軌運行，只有報稅的交易價格低于評估價才會采用評估價核定征稅方案。評估價征稅方案改變了征稅基準(zhǔn)，但包括營業(yè)稅、契稅的征稅稅率并未改變。稅率發(fā)生改變的為“個人所得稅”，評估價征稅方案中個人所得稅的核定征收稅率具體為：普通住房計稅價格為1%，非普通住房為1.5%，拍賣房為3%。而沒有明顯偏低的交易中，個人所得稅則仍按原方案核實征收，征收稅率為(計稅價格-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費用)×20%，即差價的20%。
記者在登記中心碰到正在查詢名下二手房評估價的市民賈小姐。她的房子位于梅林一村，建筑面積約85平方米，其查詢出的評估價約為9600元/平方米，而她告訴記者這套1995年批地的房子一手登記價格約為30萬元，目前市場價大概在1.5萬—1.7萬元/平方米。據(jù)其計算，這套二手房的評估價大概是市場價的六成左右。
昨日記者也從中介業(yè)內(nèi)人士獲悉，目深圳存量房的評估價格大致都在市場價的50%—70%左右，同時也有房屋評估價達(dá)到市場價的80%，目前還未查詢到評估價低于市場價50%的個案，不過該業(yè)內(nèi)人士表示“查詢到的個案尚不能概括評估價的總體情況”。
美聯(lián)物業(yè)測算的結(jié)果也是在50%—60%左右，“這和上海存量房征稅的評估價水平差不多，上海是市場價的70%左右”，徐楓表示。
◎改變評估價征稅增加樓價1%—5%稅費
記者昨日也對存量房評估價征稅辦法增加的交易稅費進(jìn)行了核算。以一套龍崗中心城佳盛園79平方米、房屋登記價格30萬元的戶型來計算，假定其購買未超5年，且為普通住房，評估價征稅辦法之前這一房屋過戶將產(chǎn)生總價5.6%，即30×5.6%=1.68(萬元)的營業(yè)稅，還有總價1%，即30×1%=0.3(萬元)的契稅，由于按原價過戶沒有個人所得稅，交易雙方承擔(dān)的稅費共計1.98萬元。
而在評估價征稅實施后，記者了解到這一套房屋的市場價在64萬元左右，按照70%計算，其大概評估價為45萬元，因此其營業(yè)稅和契稅總計2.97萬元，此外按照評估價核定征稅辦法還需繳納總價1%的個人所得稅，即0.45萬元。評估價征稅后這一房屋的稅費總計3.42萬元，比評估價征稅之前增加1.44萬元的稅費，是原來的1.73倍。而與其現(xiàn)64萬元的市場價來計算，評估價征稅前后增加了相當(dāng)于樓價2.25%的稅費成本。
而如果是深圳福田、南山等總價高達(dá)400萬—500萬的房屋來說，評估價征稅后或?qū)⒃黾佣噙_(dá)十幾萬，甚至超過二十萬的稅費。
世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平表示，經(jīng)過世華對一些個案的測算，評估價征稅增加的交易成本占樓價的1%-3%左右，個別房屋增加交易成本甚至高達(dá)5%。
美聯(lián)物業(yè)測算的結(jié)果則是，評估價征稅將會增加總樓價5%左右的成本，這對于“不是購買豪宅的那些普通購房者來講無疑是一個陣痛”。
