關(guān)于二手房的新規(guī)定是不是能讓“假贈與”逃稅徹底落空，在新政策影響下，二手房交易時(shí)應(yīng)注意哪些問題?在這里特邀請知名律師解讀新政，希望能對讀者有一定幫助。
政策解讀
文件名稱：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)
關(guān)鍵條款1
受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
律師解讀
這條規(guī)定能對二手房交易中的“假贈與”行為起到震懾作用。對于賣房者來說，“假贈與”可以免交營業(yè)稅;對于買房者來說，賣房者逃脫賦稅后自然會把房價(jià)降一點(diǎn)下來?？捎辛诉@條規(guī)定后，買房者恐怕不敢再接收“贈與”的房子。因?yàn)闊o論多少年之后，只要把房子轉(zhuǎn)讓，就得額外承擔(dān)一筆數(shù)額不小的個(gè)人所得稅。
該條款也有瑕疵。“有關(guān)合理費(fèi)用”的含義過于籠統(tǒng)，哪些費(fèi)用是合理的，哪些不合理?沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，具體操作中恐面臨較大的困難。
關(guān)鍵條款2
對個(gè)人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。
律師解讀
這條規(guī)定明確了房產(chǎn)交易“假贈與”是違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要承擔(dān)嚴(yán)重后果。盡管“假贈與”的雙方存在默契，但只要發(fā)生糾紛，馬腳馬上就會露出來。
關(guān)鍵條款3
個(gè)人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料。
律師解讀
贈與、繼承、遺贈是三個(gè)內(nèi)涵和外延并不相同的法律概念，不能以贈與將繼承、遺贈等行為涵蓋起來。否則，不僅會造成概念上的混亂，而且會引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對贈與、繼承、遺贈等行為統(tǒng)統(tǒng)征收個(gè)人所得稅，便意味著國家已經(jīng)開始變相開征不動產(chǎn)遺產(chǎn)稅，這可是一個(gè)重大舉措。
時(shí)下流行的避稅方法
陰陽合同
今年8月，呂先生把兩年前以72萬元購得的一套別墅以100萬元賣給王先生。如果按照實(shí)際交易價(jià)格辦理登記，呂先生需要繳納5.5萬元營業(yè)稅、1萬元個(gè)人所得稅(按售房收入×1%計(jì)算);王先生也需繳納1.5萬元的契稅。雙方為了避稅，將合同價(jià)改為72萬元，呂先生只需繳納3.96萬元的營業(yè)稅，由于沒有售房收入的差額所得，不需繳納個(gè)稅。同時(shí)，王先生的契稅只需繳納10800元。私下里，呂先生又與王先生簽訂了一份實(shí)價(jià)交易合同。
點(diǎn)評：一般情況下，房價(jià)的確定以送到交易中心的房屋買賣合同(陽合同)為準(zhǔn)，如果私下簽訂的另一份合同(陰合同)約定不明確或者不詳細(xì)，賣房者就有可能被買方鉆了空子，只按照“陽合同”的價(jià)格支付購房款。
