手房稅收新政策相繼出臺(tái) 但交易中各種逃稅方式層出不窮 相關(guān)專(zhuān)家提示 因不受法律保護(hù)———
今年以來(lái)，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)重和加強(qiáng)稅收管理，一系列新稅政相繼出臺(tái)。本月13日，國(guó)稅總局再出文件，限制房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)假贈(zèng)與偷逃稅款，但這些新政并沒(méi)有完全杜絕二手房市場(chǎng)的違法逃稅現(xiàn)象。
相關(guān)專(zhuān)家對(duì)此特別提示，盡管各種“歪招”可以替交易雙方省不少錢(qián)，但由此產(chǎn)生的“合同”不受法律保護(hù)，所以存在各種難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。
新聞緣起：新政策堵“逃稅”路
記者從中大恒基、鏈家、我愛(ài)我家、信一天、21世紀(jì)等中介公司了解到，今年上半年，京城二手房交易中僅有0.8%是利用贈(zèng)與進(jìn)行的，但在新的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策實(shí)行后，這一部分交易上升了一倍多。分析其原因，就是很多交易利用這種方式逃稅。
10月13日，國(guó)稅總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中表明：對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與住房的受贈(zèng)人全額征收契稅、印花稅，而對(duì)于受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，按20%的稅率計(jì)算。
按照此規(guī)定，無(wú)償贈(zèng)與行為所得房產(chǎn)，再出售時(shí)所征收的個(gè)人所得稅比正常交易方式要高得多，這無(wú)疑對(duì)受贈(zèng)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)禁錮和顧忌，對(duì)杜絕“假贈(zèng)與”行為起到積極作用。
記者10月23日上午從各大中介公司了解到，該政策發(fā)布后的一周，贈(zèng)與方式在二手房交易中的比例又“應(yīng)聲回落”，已經(jīng)接近今年上半年的比例。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各種稅政并沒(méi)有完全堵住種種逃稅手段的出路。
逃稅手段一：假贈(zèng)與真買(mǎi)賣(mài)
贈(zèng)與行為沒(méi)有發(fā)生市場(chǎng)化交易，一般只收取部分手續(xù)費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將房屋贈(zèng)與他人，受贈(zèng)方須按3％的稅率繳納契稅，贈(zèng)與方和受贈(zèng)方要各繳納0.05％的印花稅，但不需繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
案例
楊小姐擁有一套以43萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，出售時(shí)總價(jià)50萬(wàn)元未滿5年的普通住宅。如正常轉(zhuǎn)手交易，需繳納的稅費(fèi)為：
500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500元；
而如果通過(guò)無(wú)償贈(zèng)與，只需繳納稅費(fèi)：500000×（3%+0.05%×2）=15500元。
也就是說(shuō)，通過(guò)真買(mǎi)賣(mài)假贈(zèng)與可少支出成本25000元。風(fēng)險(xiǎn)提示房屋質(zhì)量不受保護(hù)
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松告訴記者，交易雙方若以贈(zèng)與的方式進(jìn)行交易，同樣會(huì)存在很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，“買(mǎi)方”（即受贈(zèng)方）可能以房產(chǎn)是無(wú)償贈(zèng)與為由抵賴而拒付房款；對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，按照《合同法》規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任，也就是房產(chǎn)如發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)。
此外，銀行也會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方不需要付出任何金錢(qián)，不會(huì)給其辦理受贈(zèng)房屋的按揭貸款業(yè)務(wù)。
逃稅手段二：做低交易價(jià)格
在當(dāng)前二手房交易的避稅方式中，采取簽訂黑白合同、做低交易價(jià)的方式是交易雙方最為普遍的避稅手段。
案例
張先生于2003年購(gòu)買(mǎi)了一套位于團(tuán)結(jié)湖的商品房，房?jī)r(jià)57萬(wàn)元，算上裝修和貸款的費(fèi)用，總成本為72萬(wàn)元。張先生在今年7月份以92萬(wàn)元的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了王先生。如果按照實(shí)際的交易價(jià)格辦理登記，僅營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅張先生就要繳納5.06萬(wàn)元和0.92萬(wàn)元；王先生要繳納的契稅是1.38萬(wàn)元。
買(mǎi)賣(mài)雙方為了逃稅，將成交價(jià)格簽訂為80萬(wàn)元，這樣算來(lái)，張先生只需繳納4.4萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅則變成了8000元；相應(yīng)的，王先生的契稅則只需繳納1.2萬(wàn)元。以上三項(xiàng)稅款就可以為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)省費(fèi)用9600元。
風(fēng)險(xiǎn)提示：購(gòu)買(mǎi)者再賣(mài)多掏錢(qián)
中大恒基副總經(jīng)理王彬告訴記者，這種逃稅方式面臨的風(fēng)險(xiǎn)是：萬(wàn)一購(gòu)買(mǎi)方獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，余款的劃割要求按照低報(bào)的合同價(jià)支付，出售者就要面臨巨額房款的損失。另外，購(gòu)買(mǎi)者未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí)，購(gòu)房原值按此合同價(jià)計(jì)算，會(huì)產(chǎn)生更多的售房收益，將面臨大幅的個(gè)人所得稅支出。
逃稅手段三：假離婚少交稅
政策規(guī)定：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”一般來(lái)說(shuō)，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說(shuō)夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要繳納個(gè)人所得稅了。為逃避這部分稅費(fèi)，許多夫妻通過(guò)假離婚的形式逃稅。
案例
王先生為了逃稅，開(kāi)出離婚證明，將自己名下的兩處房產(chǎn)中的一處以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)到妻子名下，省下幾萬(wàn)元稅費(fèi)。而后再?gòu)?fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元。
風(fēng)險(xiǎn)提示：難保一方拒絕復(fù)婚
我愛(ài)我家的房產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益，因此通過(guò)這種方式來(lái)逃稅風(fēng)險(xiǎn)較大。
逃稅手段四：以租賃代銷(xiāo)售
自2006年6月1日起，對(duì)于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷(xiāo)售收入的5.5％全額征收營(yíng)業(yè)稅；且自8月1日開(kāi)始，還要征收個(gè)人所得稅。這就讓一些原本超過(guò)2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了逃稅，紛紛采取“以租代售”的策略。
案例
王小姐欲購(gòu)李先生一套總價(jià)為60萬(wàn)元的二手商品房，但離出售該套房產(chǎn)無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅還有兩年的時(shí)間。該房產(chǎn)交易需繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為3.3萬(wàn)元。
為逃避這筆稅款，王小姐與李先生簽訂了一份租賃合同，約定李先生以月租金2500元的價(jià)格將房產(chǎn)出租給王小姐，出租期限為兩年，兩年后雙方補(bǔ)簽買(mǎi)賣(mài)合同，正式將房產(chǎn)出售給王小姐。
買(mǎi)方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。此前，雙方可以通過(guò)公證的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：未過(guò)戶雙方易反悔
“信一天”市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜告訴記者，因相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買(mǎi)方的，這期間一旦出現(xiàn)政策變動(dòng)或房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)賣(mài)雙方都有可能反悔。
相關(guān)數(shù)據(jù)：二手房交易六成“避”稅
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然一些大型房產(chǎn)中介出于對(duì)企業(yè)聲譽(yù)的考慮，一般不提倡交易雙方以有風(fēng)險(xiǎn)的手段“避”稅，但多位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，整體來(lái)看，在京城二手房市場(chǎng)中，存在各種“避”稅方式的交易量占到6成左右。
“信一天”市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜告訴記者，根據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，在所有要求采取“避”稅手段交易的客戶當(dāng)中，“做低合同價(jià)”占二手房“避”稅手段的42%；“假贈(zèng)與”占二手房“避”稅手段的33%；“以租代售和先公證后過(guò)戶”占到二手房“避”稅手段的15%。
