目前在二手房交易過程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來確定該交納哪些稅費(fèi)。
目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購買價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。
房屋性質(zhì)——已購公房對(duì)于公房業(yè)主來說，2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。
下面以一個(gè)具體實(shí)例來說明進(jìn)行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費(fèi)：
劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過幾天的買賣雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。
對(duì)于賣方劉女士來說，需交納的稅費(fèi)如下：
印花稅印花稅為成交價(jià)的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元對(duì)于買方馬先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：
1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對(duì)于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對(duì)于買方馬先生來說總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。
房屋性質(zhì)——二手商品房
就目前市場情況來看，營業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費(fèi)。
幾年前，李先生在望京地區(qū)購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購買時(shí)價(jià)格為6000元/平方米，總價(jià)為85.2萬元。現(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬元。
對(duì)于賣方李先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：
1)印花稅
成交價(jià)的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元
2)營業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))
假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以內(nèi)，需全額征收營業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。
假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業(yè)稅，即應(yīng)交納營業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。
對(duì)于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：
1)印花稅
成交價(jià)的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元
2)契稅
契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為994000×3%＝29820元
綜上，對(duì)于買方來說應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。
房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房是國家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對(duì)于購買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來說也有一定的限制，不是所有人都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來說，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來說明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：
案例一：
小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3小時(shí)內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購一套房屋。
小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：
對(duì)于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購買時(shí)的價(jià)格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。
對(duì)于買方來說，分兩種情況：
一種情況是如果政府對(duì)購房人審批的總房價(jià)大于實(shí)際購買房屋的成交總價(jià)(15.9萬元)，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)
經(jīng)過計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元
另一種情況是如果政府對(duì)購房人審批的購房總價(jià)低于實(shí)際購買房屋的成交總價(jià)(15.9萬元)，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購房人的購房總價(jià)為13萬元。
經(jīng)過計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價(jià)款為(159000-130000)×10%＝2900元
案例二：
家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時(shí)購入價(jià)為21.2萬元。現(xiàn)毛先生打算以35萬元的總價(jià)將其售出。
由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場價(jià)出售。
毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：
對(duì)于賣方毛先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：
1)印花稅
印花稅為成交價(jià)的萬分之五，即350000×0.05%＝175元
2)綜合地價(jià)款
綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即350000×10%＝35000元，即賣方需交納稅費(fèi)為35175元
對(duì)于買方來說，需交納的稅費(fèi)如下：
1)印花稅
印花稅為成交價(jià)的萬分之五，即350000×0.05%＝175元
