1、什么是定金?
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。
給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
根據(jù)民法的有關(guān)理論,定金具有下列法律特征：
(1)定金具有從屬性。定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。
(2)定金的成立具有實踐性。定金是由合同當(dāng)事人約定的，但只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔(dān)保并不能成立。只有合同當(dāng)事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。
(3)定金具有預(yù)先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔(dān)保的作用。因此，定金具有預(yù)先支付性。
(4)定金具有雙重?fù)?dān)保性。即同時擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。
2、房屋買賣合同未訂立認(rèn)購定金能退還嗎?
網(wǎng)友提問：您好!今年7月份，我參加某公司組織的購房團(tuán)購活動，并與該公司簽訂團(tuán)購協(xié)議，約定我支付5000元團(tuán)購費，享受總房款10%的團(tuán)購優(yōu)惠，并與購房時的現(xiàn)場優(yōu)惠累加計算。同日，我與開發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購書，購買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購，將享受購房款折扣及費用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購協(xié)議和認(rèn)購書后，我分別支付了團(tuán)購費以及認(rèn)購定金5萬元。簽訂房屋買賣合同過程中，我與開發(fā)商就房屋價格計算方式產(chǎn)生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同。請問在未訂立的商品房買賣合同的情況下，開發(fā)商對購房人交納的認(rèn)購定金5萬元該返還嗎?
律師回答：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應(yīng)退還。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
本案中，由于約定不明，你與開發(fā)商就購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧，進(jìn)而無法就房屋實際購房價格達(dá)成一致，雙方未能訂立購房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形。
小編提醒，房屋認(rèn)購書的實質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，故對于房屋價款及計算方式等重要條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
3、如何規(guī)避二手房買賣定金糾紛
從法律上講，定金應(yīng)是“上家賣房、下家買房”的擔(dān)保，上家違反約定不賣房應(yīng)向下雙倍返還定金，下家違反約定不買房無權(quán)要求上家退還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數(shù)是自下家交給中介公司，再自中介公司轉(zhuǎn)交上家。自于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。
為此，建議廣大購房者在下定金時遵循下面四個步驟：
(1)要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況房價委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
(2)與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況房價保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
(3)與中介公司笙好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
(4)收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人自的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
