案情
買(mǎi)房7年后再次賣(mài)房時(shí)，房主張先生才發(fā)現(xiàn)老房主還沒(méi)遷走戶口。因戶口遷出一事發(fā)生糾紛，新老房主鬧至法院。張先生訴稱，他在2009年和王先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定王先生應(yīng)在房屋完成過(guò)戶后一定期限內(nèi)，將房屋中的原有戶口遷出，但直到今年他再次要賣(mài)房子時(shí)，才發(fā)現(xiàn)王先生并沒(méi)在約定期限內(nèi)將相關(guān)戶口遷出，故訴至法院要求王先生按照合同約定，承擔(dān)逾期遷出戶口違約金30萬(wàn)元，并要求王先生將戶口遷出。王先生則辯稱，其和張先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，曾口頭約定了不需要遷出戶口，而這么多年過(guò)去了，張先生也沒(méi)有要求他遷出戶口。
評(píng)析
法院審理后認(rèn)為，因王先生沒(méi)有充分證據(jù)證明雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)達(dá)成了口頭協(xié)議，約定王先生可以不遷出房屋的相關(guān)戶口，故根據(jù)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，王先生沒(méi)有按照合同約定期限遷出原有戶口，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于具體違約金數(shù)額，法院根據(jù)合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及實(shí)際損失等情況，酌定判令王先生賠償張先生10萬(wàn)元。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴。
案件難點(diǎn)
主辦該案件的法官稱，第一是戶口遷出難。遷戶口不屬于法院審理范圍，法院無(wú)法支持當(dāng)事人要求遷出戶口的訴求。換言之，如果老房主拒不遷出戶口，或確實(shí)無(wú)法遷出戶口，法院便無(wú)法通過(guò)判決強(qiáng)制相關(guān)戶口遷出。
第二，違約金數(shù)額認(rèn)定難?，F(xiàn)行戶籍政策是同一房屋可以落兩戶，故即便老房主不遷出戶口，也不影響新房主落戶，通常戶籍主管單位也不會(huì)主動(dòng)向新房主告知房屋的戶籍情況，故很多新房主只有在再次出售房屋時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)該類問(wèn)題。在這個(gè)基礎(chǔ)上，若按照雙方合同常規(guī)的違約條款約定，相應(yīng)違約金高達(dá)數(shù)十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)，個(gè)別甚至?xí)^(guò)房屋的成交價(jià)格，對(duì)此，法院一般會(huì)根據(jù)合同法有關(guān)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，結(jié)合戶口與當(dāng)事人的聯(lián)系程度、違約情況及相關(guān)損失，酌情判定違約金數(shù)額。
建議
建議：賣(mài)房一方應(yīng)主動(dòng)攜房屋產(chǎn)權(quán)證前往相應(yīng)戶籍管理部門(mén)核實(shí)房屋的戶籍登記情況，并如實(shí)告知買(mǎi)方，買(mǎi)方也應(yīng)積極要求賣(mài)方提供戶籍登記情況，不可輕信賣(mài)方及中介的口頭承諾。
在了解到戶口登記情況后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)、戶口遷出等條款進(jìn)行明確約定，必要時(shí)可將戶口遷出設(shè)定為支付部分購(gòu)房款的條件，以促進(jìn)賣(mài)方能及時(shí)遷出戶口，而對(duì)于戶口無(wú)法遷出或不需要遷出的，特別要留意以書(shū)面條款專門(mén)約定，避免口頭約定。
認(rèn)為沒(méi)有損失就無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任是一種錯(cuò)誤觀念，即便買(mǎi)方?jīng)]有受到實(shí)際損失，也不能免除賣(mài)方不遷戶口的違約責(zé)任，正確的做法是根據(jù)合同法的規(guī)定，酌情確定違約金數(shù)額。
