昨日，北京市二中院通報了該院3年來審理的因戶口遷移引發的房屋買賣合同糾紛案件，買房人要求現有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無法判決遷移戶口，但買房人可以根據合同約定主張相應的違約金。
違約金最高達房款20%
在因戶口遷移引發的糾紛案件中，涉及學區房買賣的案件占25%
如房屋中已登記有多人戶口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落戶。
涉及連環買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出等。
50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權人及相關人員的戶口。
當事人在二手房買賣過程中大多對違反戶口遷移義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致訴訟時違約金數額較高。“多數人要求違約方繳納幾十萬元，也有部分要求的高達百余萬元，最高數額已經達到總房款的20%。”
不遷戶口原因多樣
“學區房”交易市場較為活躍。有的當事人購買“學區房”，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房產證上登記為居住，但實際是過道，或實際面積非常小，有的甚至不到2平方米，無法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙。或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現。
還有買房人未預先調查核實，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務，僅僅是賣房人答應讓其親屬遷出，以至于在合同履行過程中，出現登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經死亡等情形，致戶口遲遲無法遷出。
部分戶口的登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養老”的方式居住在養老院等，因“公租房”、養老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導致戶口無法遷出。
提前核實戶口學位
如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。但根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。
買房人應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內現有戶口的遷出期限及相應違約責任。以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。
如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導致買房人購房目的無法實現，買房人要求繼續履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。
在實踐中，我們可能會遇到買賣合同簽訂后，賣房人由于種種原因，無法及時將房屋內的戶口遷出，導致購房人無法在所購房屋內落戶的情況發生。對于這類問題，目前解決途徑非常有限，所以一定要在前期就做好預防，以免到時候造成巨大麻煩。
為避免類似糾紛出現，我們可以從以下三點做好預防：
1、戶籍核查
在簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委托房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。
2、明確戶口遷出時間和違約責任
核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意三方面，首先應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。其次，應約定具體的違約責任。比如，每逾期一天的罰金;在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
3、戶口遷不出則解約
對于以遷入戶口作為主要購房目的的買房人，可以在合同的《補充協議》中約定“若出售方因特殊原因導致最終不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權，且買方已支付的購房款賣方應予全額退還”，以此來保障購房者的權益。
二手房戶口遷移問題雖可協商解決，但買家仍需留心眼。在購買二手房時應落實好戶口信息后，再簽合同。如果買家希望賣家將戶口遷走，可在購房時，制定完備的戶口遷移條款，并預留購房尾款，以確保戶口按期遷出。
