本文介紹共有人在國外的房產(chǎn)是否屬于違約，應(yīng)該怎么購買?
如何購買共有人在國外的二手房
問：我購買一套二手房，已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，交納了1萬元定金，但該房共有人現(xiàn)居住于加拿大，賣方說可以讓共有人出具書面證明。合同約定，賣方違約，向我支付房款30%的違約金，如果這套房子買不成，我能否追究賣方的責(zé)任?
答：這涉及三個層次的問題。
1、處分共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人同意。《物權(quán)法》第97條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，賣方出售共有房屋應(yīng)當(dāng)征得其他共有人書面同意，否則該行為為無權(quán)處分。《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該房屋為共有，除非共有人追認(rèn)或者出賣人取得全部產(chǎn)權(quán)，否則你與出賣人訂立的合同為無效合同。
2、共有人書面證明的法定要求。共有人同意出售的書面證明形成于國外，應(yīng)當(dāng)符合涉外證據(jù)的法定要求。《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人向人民法院提供的證據(jù)系在中華人民共和國域外形成的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國公證機關(guān)予以證明，并經(jīng)中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館予以認(rèn)證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)”，出賣人提供的書面證明不符合此證據(jù)要求，應(yīng)當(dāng)要求其限期完善。
3、房屋買賣合同無效，可以要求出賣人返還定金與賠償損失。《合同法||| 》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”如果合同無效，可以要求返還定金和賠償損失。買賣合同約定了違約金條款，但違約金以合同有效為前提，因買賣合同無效，自然不能要求支付違約金。(文邢萬兵)
