購房禁區如何規避
“小產權房”不受任何法律保護，購房者要慎之又慎
我市城鎮居民王先生于1999年5月在我市郊區某村購買了樓房一處，交款十余萬元，時至今日尚未辦理房屋所有權證，現開發商提出只要每平方米交400元，就可以辦理“國家產權”（即商品房所有權證）。馬律師經詢問王先生了解到，購房時王先生與當地村辦實業公司簽定的購房合同，一直未取得土地使用權證及房屋所有權證，當時開具的是收款收據，沒有正規發票。
律師指出這是典型的“小產權房”，“小產權房”即城鎮居民購買在農村集體所有土地上所建的房屋。其雖然大量存在，卻因違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》，不受任何法律保護。由于房價居高不下，有些購房者迫不已購買小產權房，小產權房已經存在多年，政府有關部門一直未承認其合法性，馬律師指出“小產權房”不可能取得土地使用權證及房屋所有權證，更不存在交錢后取得“國家產權”（即商品房所有權證）。
律師提醒購房者購買“小產權房”要慎之又慎，其不受法律保護，無法轉讓，發生糾紛按無效合同處理，遇有拆遷、征用等情況無法得到補償。
“軍產房”必須經解放軍總后勤部批準，否則無效
市民小韓在幾天前看好了周水前一處軍產房，每平方米不到五千元，相對同地段房價格要低一些，小韓對價格相當滿意，周圍的樓盤都七八千了，小韓未經考慮，按照開發商的要求交了貳萬元定金，開發商開具了交款收據，并約定在一周內交齊全款。在房交會小韓找到了馬文龍律師咨詢，馬律師讓小韓去找開發商核實以下情況：1、該項目是否有總后勤部批準，是否有批件的原件；2、交全款后能否開具發票，由誰開具發票；3、軍產證由誰發放及蓋章。開發商答復小韓：批件在軍區，不在大連；交全款后也不能開票；軍產證蓋開發商的章。
律師告訴小韓購買該房屋存在一定風險，并進一步給小韓解答：依據《軍隊房地產開發管理暫行條例》第十五條的規定：利用軍隊房地產開發，不論數量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號）第四條規定：
出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。因此軍產房未經總后勤部批準無法取得產權。
現實生活中涉及的軍產房買賣往往以出售軍產房使用權或居住權，由出售軍產房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進行，馬律師認為買賣軍產房居住權或永久使用權的說法的法律性質實質是房屋所有權的買賣，如無總后勤部審批，有關買賣或轉讓合同也是無效的。
房價漲了，“認購書”能按原價履行嗎
黑龍江來連的李女士于2003年在市內某區購買了一處期房，價格為3800元/平方米，因為孩子在大連上大學，考慮孩子畢業后老兩口就在大連養老了，毫不猶豫的交了十四萬元的意向金，直到如今房屋尚未交付，開發商也一直未通知簽定正式合同。現在價格已經漲到七、八千了，房也蓋好了，李女士正高高興興的等著交房呢。房交會前又看好了一處房屋，又交了十余萬的購房款，開發商開具了正式發票，但沒有簽定任何書面合同。李女士還在老家黑龍江居住，房交會上急切的想了解前一處房屋的情況。馬律師告訴她，第一處樓盤的很多業主已經起訴了，法院判決開發商退還誠意金，并賠償了一定的損失，但同時駁回要求按原價履行合同的業主的訴訟請求。
律師指出：認購書不同于商品房買賣合同，出現房價上漲時，一方可能毀約，或者提高房價，購房者不同意就不返還定金。簽定認購書時開發商沒有取得商品房預售許可證，甚至可能沒有進行立項、規劃、報建等，各地法院對認購書的法律性質認識不一，判決結果完全不同，有些法院判決認購書按原價繼續履行，有些法院判決解除認購書，承擔違約責任，導致購房者的權益無法保障。馬律師處理了各地很多違反認購書的案件，很多購房者受到較大損失。在此提醒購房者對于認購書務必慎重。
