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2005年11月13日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套。交付時間為2006年10月31日以前。合同簽定后，原告按約支付了房款。但在收房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)3處與宣傳畫冊上的戶型結(jié)構(gòu)不一樣，遂拒絕收房。雙方協(xié)商未果，原告訴至吉安市吉州區(qū)人民法院要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，并支付逾期交房違約金。2007年10月16日，一審法院判決被告在十日內(nèi)改正房屋結(jié)構(gòu)，并支付逾期交房違約金9280元。
本案的爭議焦點在于開發(fā)商印制的宣傳畫冊能否認(rèn)定為購房合同的組成部分，筆者簡要分析如下：
一、關(guān)于合同的成立
合同成立是具有相應(yīng)民事權(quán)利能力和民事行為能力的締約人，對合同條款至少是合同的主要條款達(dá)成一致意見。依據(jù)我國《合同法》第十三條的規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。”合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段。要約俗稱發(fā)盤、發(fā)價等，是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所做的意思表示。有效要約應(yīng)由具有訂約能力的特定人，以訂立合同為目的，向其希望與之訂立合同的受要約人發(fā)出。且內(nèi)容具體確定，不違反法律的強制性規(guī)定及公序良俗。承諾是受要約人同意要約的意思表示，換言之，承諾是指受要約人同意接受要約的條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾一經(jīng)作出并送達(dá)于要約人，合同即告成立。
二、宣傳畫冊是否為要約
根據(jù)我國《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請。所謂要約邀請又稱引誘要約，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。具有如下特點：1、要約邀請是邀請對方向自己發(fā)出要約。2、要約邀請是一種事實行為，雖然作出邀請是一種意思表示，但是邀請的內(nèi)容表示為事實行為，違背它并不需要承擔(dān)法律責(zé)任。不同于要約，若要約人不遵守自己的要約，將負(fù)締約過失責(zé)任。3、相對人對要約邀請的“承諾”并不成立合同，也不能因為自己作出某種“承諾”而約束要約邀請人。這種“承諾”實際上是要約，必須得到要約邀請人的再次確認(rèn)才能成立合同。宣傳畫冊作為一種廣而告之的工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無疑。但是，是否認(rèn)定為要約邀請還必須依據(jù)具體個案分析。因為我國《合同法》第十五條還規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。”具體而言，如果廣告中注明為要約或者廣告中含有廣告人希望與不特定人訂立合同的愿望，或者內(nèi)容具體確定足以認(rèn)定合同的主要內(nèi)容等，則應(yīng)認(rèn)為該廣告屬于要約而不是要約邀請。宣傳畫冊，是開發(fā)商售房宣傳喜用的宣傳方式之一。一般印制精美，均包含商住房小區(qū)的整體環(huán)境、配套設(shè)施、各種戶型示意圖、房價等詳細(xì)信息。現(xiàn)實生活中，除現(xiàn)房發(fā)售外，購房者訂立購房合同時，能見到的只是畫冊上這種“紙上的完美”。筆者認(rèn)為，應(yīng)將這種內(nèi)容具體明確的宣傳畫冊認(rèn)定為要約，開發(fā)商應(yīng)受這種宣傳內(nèi)容的約束。當(dāng)實際與宣傳不符時，購房者才能據(jù)此維護自身權(quán)利。否則，做個典型的假設(shè)：如果開發(fā)商在畫冊中宣傳某小區(qū)依山傍水，購房者欣喜購房，交房后卻發(fā)現(xiàn)所謂的山水為垃圾山、臭水溝。此種情形下，若認(rèn)定為要約邀請，如果正式合同又中沒有相同約定的話，開發(fā)商可以完全不對其宣傳內(nèi)容負(fù)責(zé)。因這種表意行為不是意思表示，所以也不能適用合同解釋、重大誤解等救濟措施。試問，購房者的利益該如何維護？
三、對本案事實的具體認(rèn)定
原、被告于2005年11月13日簽訂1份商品房買賣合同。約定原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)第21棟3單元501房。合同詳細(xì)約定了付款方式、交房時間、違約責(zé)任等事項。但對于房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)只字未提。2006年12月25日，被告通知原告收房。原告發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)設(shè)計有3處與宣傳冊上的C1戶型不一致，并與同單元上、下樓的結(jié)構(gòu)不同。被告在該房北面客廳與陽臺之間加了一堵矮墻隔離，客廳的西面通往廚房處加了一堵墻，使得客廳與廚房之間的通道沒有畫冊上那么寬敞，另在廚房內(nèi)開了一個通道通往陽臺。筆者認(rèn)為，盡管沒有詳細(xì)約定房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》仍合法有效，對結(jié)構(gòu)部分的認(rèn)定應(yīng)以被告的宣傳畫冊為據(jù)。在被告的宣傳冊上，所有戶型的陽臺在通往客廳處都沒有墻隔離，也沒有任何戶型的陽臺是通過廚房進出的，而且所有戶型廚房通往客廳處均留有雙開門位置。因此，法院判決開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并支付相應(yīng)遲延履行違約金。
四、法官寄語
房屋作為貴重商品，購房者總是慎之又慎，但房產(chǎn)糾紛案依舊與日俱增。究其原因，主要是沒有訂立一份完備的購房合同。實際操作中，合同又大多是開發(fā)商事先印制好，格式化條文往往忽略太多細(xì)節(jié)。例如對戶型的約定僅有幾室?guī)讖d，朝向等粗略規(guī)定。對內(nèi)部結(jié)構(gòu)、建筑材料等只字不提。加上購房戶習(xí)慣把注意的重點放在對開發(fā)商違約的責(zé)任承擔(dān)上，致使一份購房合同的大部分篇幅都在講雙方該怎么履行，該怎么承擔(dān)違約責(zé)任。看似完備，責(zé)任清晰，實際上卻因為缺乏對房屋本身的約定，在責(zé)任的認(rèn)定上容易產(chǎn)生爭議。再完美詳盡的責(zé)任承擔(dān)方式也毫無益處，畢竟，責(zé)任的承擔(dān)要求責(zé)任的認(rèn)定為前提。為此建議開發(fā)商及購房戶應(yīng)當(dāng)注意，在合同中能夠明確約定的，盡量明確約定。以免引發(fā)不必要的爭議。即使雙方發(fā)生爭議，也應(yīng)當(dāng)爭取以合理經(jīng)濟的方式解決。就本案來講，雙方完全可以協(xié)商解決，改變一堵沒有實際用處的小矮墻，并不需要花費多少人力、物力。但是雙方?jīng)]有平心靜氣的協(xié)商，導(dǎo)致對簿公堂。花費的時間、人力、物力已遠(yuǎn)高于一堵矮墻的價值。總之，多一點細(xì)心，少一些爭議；多一點包容理解，少一些糾葛怨恨。建設(shè)和諧社會，需要我們共同的努力。
