目前，房地產(chǎn)市場正一步步進入買方市場，樓市里觀望情緒濃厚。隨著買賣雙方博弈對峙的持續(xù)，商品房交易出現(xiàn)了一些新的變化，樓盤的宣傳改頭換面，合同條款重新定義。近來許多律師事務所都接洽了欲購房客戶的相關咨詢，其中以“需要注意哪些合同條款的變化，如何回避購房中法律上的風險”居多。基于大家關心的問題，記者采訪了遼寧新世紀律師事務所魏平、王輝宇兩位律師，他們從專業(yè)角度給出新市場環(huán)境下購房“提醒”。
商品房銷售過程中的新變化“降價返差價”、“口頭承諾商住兩用”……
“如果日后降價將返還差價”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的最新變化。從字面上理解這個承諾的含義有二：一是如果是同一項目，后出售的樓盤價格如果低于先出售的樓盤價格，則房產(chǎn)商向先買者返還差價；二是如果在樓盤銷售后的一定時期內價格出現(xiàn)明顯下降，則開發(fā)商向先購買者返還差價。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，不受法律保護。
那么對此情況購房者如何維護自己的權益呢？
首先，購房者要求在合同中注明：對于同一項目，開發(fā)商后賣的價格一定不能低于前者，如果低了要把差價補償給先買者，或者注明如果市場在一定時間內降價，買房者要么可以退房，要么房子貶值的差額由開發(fā)商補償給買房人。同時應當寫明在同一樓盤開發(fā)商給予后買者的任何優(yōu)惠，先買者應當同時享有。其次，如果購房者要求寫入合同，房產(chǎn)商卻強調廣告宣傳材料手冊上都有，寫進麻煩，又不符合備檔合同的要求，這種情況下要寫一個書面的合同附件，同樣也是合法有效的。再次，提醒購房者注意，上述注明條款應明確降價的時間區(qū)間和價格區(qū)間，否則太籠統(tǒng)，不易辨析。
另外，房產(chǎn)商收到定金或者認購款后，想盡各種方法與購房者簽訂正式合同，購房者不想簽，已交的錢肯定不能退還，去打官司時間長成本高。例如，房產(chǎn)商經(jīng)常會說明房子可以商住兩用，并且承諾同意購房者可以開公司甚至辦旅店，辦學校、幼兒園，賣出去再說。等購房者交款立約后準備辦公司的時候，工商等部門卻不批準。在這種情況下購房者最好先到工商等部門咨詢好，簽約時寫上如果不能被批準開辦的經(jīng)營項目，可以解除合同退房子，并且約定好契約稅損失誰承擔的問題，否則是退不了房子的，還會蒙受損失。
總而言之，房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多，但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會產(chǎn)生法律效力，寫入合同中還要具體明確，否則也可能不會生效，這是購房者必須牢牢把握的一個原則。
購房者購買過程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……
在以買方為主的市場中，購房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài)，走向成熟與理性。但仍有一些問題需要注意：
第一、購房者一般首先選擇購買現(xiàn)房，盡可能不買期房，尤其是不買圖紙房，除非能夠確信開發(fā)商就是有實力。這是因為保證房產(chǎn)項目的品質及降低商品房交易的風險性是最重要的，而現(xiàn)房交易具有交易風險低、品質直觀、物業(yè)等附屬服務透明度高的優(yōu)勢。
第二、購房者要更加注意入住率與交付使用的問題。因為如果一棟樓只賣出去十戶八戶，達不到入住率的標準，就會影響該樓盤的交付時間，即使入住了，其他的應得的條件也不能得以實現(xiàn)，例如不能上煤氣燃氣，不能供暖，物業(yè)管理也會出現(xiàn)滯后的問題，該有的附屬設施服務達不到標準等。
要想避免此類問題，購房者購買現(xiàn)房時一定要觀察、判斷清楚會有多少人與你一起買這處樓，多方多次查看該樓盤銷售情況，盡量避免因為入住率的問題使自己陷入進退兩難的地步；在簽約的時候要約定好遲延交付時的合同解除條款，并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔方式。
另外，市場中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權房，房產(chǎn)商往往以低價拋售。購房者也因為價格低廉想買，卻不知如何規(guī)避法律上的風險。兩位律師建議購房者首先應當?shù)綐潜P現(xiàn)場實地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴建，要看該樓盤的主體是否已經(jīng)封頂，最好認購主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P，并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設施已經(jīng)安裝，基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住，相關的物業(yè)配套設施是否齊備等等。購買這類物業(yè)時，購房者在簽約的時候應當約定瑕疵擔保條款，注明出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。
最后兩位律師建議：一，相應的付款方式最好約定為隨工程進度采用分期付款或公積金、按揭貸款，降低資金風險；二，應當格外重視合同的解除權和撤銷權，一定要約定好行使解除權和撤銷權的條款，約定好遲延交付時的較高數(shù)額的違約金及其承擔方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺自動履行合同，否則就要承擔高額的違約金責任。必要的時候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機構咨詢和辦理，對新市場環(huán)境下的購房風險進行最大的規(guī)避。
