2008年的樓市注定不會(huì)平靜。
由于政府的緊縮貨幣政策、限制外資購(gòu)房、第二套房等政策的紛紛出臺(tái)，進(jìn)入2008年的中國(guó)樓市充分感受到了政府組合拳的威力：京、滬、深及眾多一、二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，打折風(fēng)盛行，而持幣待購(gòu)者卻并不買賬，至此，中國(guó)樓市正式進(jìn)入了觀望期。
正當(dāng)市場(chǎng)上彌漫著各種揣測(cè)之時(shí)，房地產(chǎn)界的巨頭王石的"拐點(diǎn)論""一下把樓市推到了風(fēng)口浪尖。普通購(gòu)房者自是心喜認(rèn)為，王石一語(yǔ)道破天機(jī)，房?jī)r(jià)確實(shí)要下滑了；而部分開發(fā)商卻認(rèn)為，王石不安好心，意圖""清理門戶""。
開發(fā)商與持幣待購(gòu)者，誰(shuí)將成為這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)最后的勝利者？無(wú)論是""拐""還是""不拐""，有購(gòu)房需求的持幣待購(gòu)者還是得購(gòu)房，但購(gòu)房時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)如何把握？此外，國(guó)家推出的保障性住房真能在樓價(jià)如此高企的今天成為普通購(gòu)房者的""守防神""嗎？在看完本期封面文章后，你的問題將得到解答。
房屋作為理財(cái)產(chǎn)品中的一員，不僅可以用于自住，也可以作為投資或出租，所以深受投資者的廣泛關(guān)注。中國(guó)人熱衷于投資房地產(chǎn)，而且2007年投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的回報(bào)普遍不俗，當(dāng)年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了30%到60%。
很多人一談到房子，時(shí)常會(huì)發(fā)出感慨，后悔自己錯(cuò)失良機(jī)，與樓市投資機(jī)會(huì)失之交臂。與此相反，有的人卻走上了極端，他們見投資樓市賺錢效應(yīng)明顯，即便是手里沒錢也要貸款投資，利用循環(huán)信貸的方式購(gòu)買了十套乃至數(shù)十套的房屋。由于購(gòu)買的時(shí)間相對(duì)較晚，選擇的位置或配套不甚理想等等原因，無(wú)法順利出租也不能快速變現(xiàn)。不但沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)想中的效果，甚至背上了巨大的負(fù)債。在多次加息政策出來(lái)后，更是捉襟見肘。現(xiàn)金流的不充足，導(dǎo)致出現(xiàn)資金鏈斷裂，被迫賣低價(jià)出讓房屋的也比比皆是。
購(gòu)房的失敗原因不僅在于投資時(shí)間及位置有誤，便與投資者對(duì)于房產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)還不夠完善息息相關(guān)。以下四大鐵律能助你遠(yuǎn)離""購(gòu)房失敗綜合癥""。
知曉房屋的供給與需求
2008年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》報(bào)告顯示，2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)市場(chǎng)需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房?jī)r(jià)漲幅較高三大特點(diǎn)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。2007年全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲7.6%，其中新建商品住宅價(jià)格上漲8.2%，二手住宅價(jià)格上漲7.4%，房屋租賃價(jià)格上漲2.6%。
北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)于2008年1月21日聯(lián)合對(duì)外發(fā)布消息，2007年北京新建商品住宅銷售價(jià)格上漲12.8%，普通住宅價(jià)格上漲14.4%，高檔住宅價(jià)格上漲10.3%，二手房?jī)r(jià)格上漲10.2%。銷售商品住宅1731.5萬(wàn)平方米，同比下降21.5%。2007年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1995.8億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為50.3%，比2006年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅空置面積為411.8萬(wàn)平方米，同比下降16.7%。
明了國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)相關(guān)政策
2007年，被稱為""房地產(chǎn)保障性政策年""，房地產(chǎn)市場(chǎng)在第二套房貸政策調(diào)整、央行連續(xù)六次加息、十次提高準(zhǔn)備金利率等一系列的調(diào)控政策下，特別是被業(yè)界稱為""24號(hào)文""的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺(tái)，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務(wù)職能，政府住宅調(diào)控思路在2007年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，即加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級(jí)住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。
2007年12月12日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。文件對(duì)""第二套住房""做了明確的定義，提高""非自住性需求""的信貸條件和成本的意圖非常明顯。不僅強(qiáng)調(diào)了""家庭""概念，而且還進(jìn)行了說(shuō)明；以""第二次貸款""替代了原先的""第二套住房""，顯示了政策從緊的導(dǎo)向；
2007年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，除了確保和加強(qiáng)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策在地方的執(zhí)行力以外，加快廉租房等保障性住房的供應(yīng)，并鼓勵(lì)和要求中小戶型項(xiàng)目的開發(fā)等，都可以看出政策還是鼓勵(lì)滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。包括《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，又重申了對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。
一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家所采取的土地政策、貨幣政策和財(cái)稅政策對(duì)房地產(chǎn)需求和供給都會(huì)產(chǎn)生重要影響。其中，土地政策的調(diào)整，能夠直接決定作為房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)象的土地投入量，這不但直接影響房地產(chǎn)供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)，而且在價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制作用下進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響；貨幣政策主要通過(guò)利率變化，對(duì)投資性和消費(fèi)性需求將產(chǎn)生相應(yīng)影響；財(cái)政政策則主要通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅收上的調(diào)節(jié)，從而影響消費(fèi)者的支付能力，使得房地產(chǎn)需求受到相應(yīng)影響，此外，還可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)供給者的盈利水平進(jìn)行調(diào)節(jié)，同時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)變化，在投資機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的雙重作用下，最終對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生影響。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)要做到心中有數(shù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房?jī)r(jià)呈上漲的態(tài)勢(shì)，上漲的幅度在某些區(qū)域也較大。但與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。
2008年的政策的主要方向?qū)⒃谕恋亍⒍愂铡⒔鹑诘确矫孢M(jìn)一步深化，打擊投機(jī)、抑制投資需求，增加有效供應(yīng)量，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策將是持續(xù)的調(diào)控主題。可能出臺(tái)的調(diào)控政策主要以實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏；在CPI高企的情況下，央行可能會(huì)持續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率及加息等進(jìn)一步緊縮信貸的可能性；信貸政策將繼續(xù)控制信貸規(guī)模、抑制投機(jī)、控制投機(jī)需求的目的。"
