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購房經(jīng)驗談
　　執(zhí)業(yè)以來，筆者一直致力于研究、處理房地產(chǎn)法律事務(wù)，期間，也曾多次代表購房者與開發(fā)商就預(yù)售合同中存在的問題進行交涉。現(xiàn)結(jié)合以往案例，簡單總結(jié)幾點購房經(jīng)驗，供大家參考。
　　一、合同簽訂前
　　很多專業(yè)人士都建議購房者在與開發(fā)商簽訂合同之前，一定要讓開發(fā)商提供營業(yè)執(zhí)照原件、“五證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）以及最新年檢報告等等，借此了解開發(fā)商的資信、土地權(quán)利是否存在瑕疵、建設(shè)工程是否違法等等。
　　無須諱言，就風(fēng)險回避而言，預(yù)先審查上述證件對購房者來說是有利無害，譬如：購房者可能因發(fā)現(xiàn)土地、工程存在問題而放棄交易，風(fēng)險自然會有所回避。但事實上，出現(xiàn)這種可能性的幾率真是微乎其微。如果上述證件真有問題，購房者一般是不太可能看到原件的，開發(fā)商至多提供一些經(jīng)過篡改的復(fù)印件。在此情形下，不要說是普通購房者，即使是一個專業(yè)的房地產(chǎn)律師，也不可能有多大作為。
　　從市場實際情況看，即使是對那些在行業(yè)內(nèi)算是比較講規(guī)矩、重形象的開發(fā)商來說，通常也不過是將部分證件的復(fù)印件張貼在銷售大廳，很少有開發(fā)商會主動或應(yīng)購房者要求提供上述一大堆證件，更別說是原件。這種現(xiàn)象的存在，歸根結(jié)底還是市場原因，相對來說，開發(fā)商目前仍處于市場主導(dǎo)地位。無外乎，面對售樓小姐，我們經(jīng)常聽到的是這樣一些聲音：如果你現(xiàn)在不買，隨時都有其他人來訂購；沒有《預(yù)售許可證》，我們怎么敢在這里明目張膽的銷售，政府部門早就來查了……
　　因此，在目前的市場環(huán)境下，如購房者要以開發(fā)商提供各種證件為交易前提，是否完全可行，還要看具體情況。除此之外，筆者認(rèn)為，購房者在“下定”之前，至少應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備以下兩項工作：
　　1、盡可能多的了解有關(guān)預(yù)售樓盤的信息，包括開發(fā)商的投資背景、以往項目、行業(yè)地位等等；
　　2、在廣州房地資源網(wǎng)（www.shfdz.gov.cn）上，核實開發(fā)商是否就預(yù)售樓盤已取得《預(yù)售許可證》，同時，下載開發(fā)商公布的《商品房預(yù)售合同》示范文本并仔細(xì)。盡管是示范文本，但一般來說，大部分條款都是開發(fā)商事先填寫好的，因此，購房者可以對合同具體內(nèi)容加以分析。
　　對于提前研究開發(fā)商公布的《商品房預(yù)售合同》示范文本，筆者認(rèn)為非常必要。在很多情形下，購房者都是在售樓現(xiàn)場，根據(jù)售樓小姐提供的合同范本進行洽談直至簽訂。實際上，由于缺乏專業(yè)知識、經(jīng)驗不足或時間有限等原因，購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時可能并不一定完全理解某些條款的背后涵義，事后發(fā)現(xiàn)于己不利時又為時已晚，只能被迫默認(rèn)。因此，筆者建議，購房者在決定與開發(fā)商簽訂合同之前，應(yīng)先仔細(xì)研究示范文本中的具體條款，甚至請教專業(yè)人士，在弄清楚各項條款的真正意思后，再根據(jù)自己的簽約要求與開發(fā)商進行談判。
　　二、合同簽訂中
　　筆者發(fā)現(xiàn)，購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，通常會忽視以下幾項條款：
　　1、土地期限
　　有些購房者在簽訂合同時，只注重房屋面積、總價等數(shù)字是否有誤，常常忘
　　記要求開發(fā)商在合同中明確土地使用期限。筆者的一個朋友，是在2003年買的商品房，最近因為在銀行辦理消費貸款，才無意中發(fā)現(xiàn)自己房屋項下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，這位朋友雖然支付了同樣的價格，卻白白縮短20年的使用權(quán)。
　　2、面積誤差
　　對于面積誤差問題，合同中最常見的約定是：“甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過＋____％（包括____％），不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過－____％（包括－____％），乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權(quán)利。”
　　對此，購房者很少會去考慮暫測面積和實測面積究竟指的是“房屋建筑面積”還是“套內(nèi)建筑面積”。由于前者包括了套內(nèi)建筑面積和共攤面積兩部分，在現(xiàn)實中，購房者驗房時經(jīng)常會遇到這樣的問題：房屋建筑面積增大，且未超過約定的誤差比例，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。這時，由于購房者沒有對套內(nèi)建筑面積的增減誤差做出特別約定，只能按照房屋建筑面積來處理，故無法依據(jù)上述條款追究開發(fā)商的責(zé)任。
　　為避免出現(xiàn)這種情形，購房者可以考慮在合同中特別約定套內(nèi)建筑面積不得增、減多少，以及超出此范圍該如何處理等內(nèi)容。
　　3、貸款不成
　　現(xiàn)實中，經(jīng)常會有購房者因貸款不成、無力支付剩余房款而被開發(fā)商告上法庭。在此，筆者認(rèn)為，購房者在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查“付款條件和方式”中的內(nèi)容。一般來說，開發(fā)商在合同中預(yù)先約定：貸款不成或不足的，購房者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行補足剩余房款。對此，購房者應(yīng)當(dāng)對自己的貸款能力有充分估計，在沒有充足把握的情況下，應(yīng)極力要求開發(fā)商刪除或變更上述內(nèi)容，以免己方因貸款不成而承擔(dān)違約責(zé)任。
　　4、規(guī)劃變更
　　在筆者處理的案例中，曾有這樣一位購房者。他原本是打算購買小區(qū)另一處商品房，后在售樓小姐的極力推薦下，買了現(xiàn)在的商品房。按照售樓小姐的描述，房屋面前應(yīng)當(dāng)是一片空曠的綠地，但當(dāng)他最近去看房時才發(fā)現(xiàn)，那片空地上已經(jīng)聳起一座大型變電站，剛好將自己二樓的房屋視野和光線擋住。雙方為此發(fā)生爭議，購房者拒絕收房。
　　根據(jù)購房者提供的《商品房預(yù)售合同》看，合同附件“小區(qū)平面圖”只是一張非常簡陋的手工圖紙，上面簡單的畫了幾幢房屋的地理位置，其余均為空白，沒有任何有關(guān)綠地、變電站、水泵房以及垃圾站等標(biāo)注。但在售樓廣告及樓展模型中，筆者發(fā)現(xiàn)，在購房者所購買的商品房位置正前方，都顯示有一個建筑標(biāo)識。盡管購房者后來對筆者說，售樓小姐當(dāng)初對他們說這只是一個很小的垃圾箱，不會影響綠地環(huán)境，但雙方畢竟沒有就此落成書面文字，更何況，現(xiàn)在售樓小姐已不認(rèn)可。顯然，在此情形下，購房者要通過打官司退房或要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任都將存在很大的訴訟風(fēng)險。
　　在這里，筆者也建議各位購房者，簽約時一定要注意審查小區(qū)規(guī)劃圖中有關(guān)變電站、垃圾房等建筑物的具體位置，在無法辯識的情況下，至少應(yīng)該要求開發(fā)商在附件中明確約定自己所購買的房屋四周多少米之內(nèi)不存在變電站等建筑物。