隨著各地房?jī)r(jià)的高漲，不少購(gòu)房人都想方設(shè)法希望買到便宜的房子，“團(tuán)購(gòu)房”正是在這種情況下產(chǎn)生的。然而，由于有些“團(tuán)購(gòu)房”屬于非正規(guī)的開(kāi)發(fā)商融資手段，因此參加“團(tuán)購(gòu)”也會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。
“團(tuán)購(gòu)”不成房錢兩空
“本來(lái)希望搭團(tuán)購(gòu)順風(fēng)車買處便宜房子，沒(méi)想到房子沒(méi)買成，預(yù)付款至今沒(méi)退，搞不好房錢兩空。”長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)的李老師向記者講述了自己的遭遇。
兩年前，吉林某省直單位為了給單位干部職工解決住房問(wèn)題，以“團(tuán)購(gòu)”的名義與長(zhǎng)春市某房地產(chǎn)公司簽訂了“購(gòu)房協(xié)議書”，干部職工集體出資購(gòu)買15萬(wàn)平方米商品房，均價(jià)1200元/平方米。這在長(zhǎng)春市是一個(gè)相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格，況且這批團(tuán)購(gòu)房的地點(diǎn)也不錯(cuò)。李老師所在學(xué)校與長(zhǎng)春市其他幾家單位得知消息后，積極幫助職工出面聯(lián)系，在單位組織下共有240戶家庭與這家開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并交了3800萬(wàn)元的預(yù)付款，搭上了省直這家單位的團(tuán)購(gòu)“順風(fēng)車”。
盡管與開(kāi)發(fā)商簽訂的價(jià)格是1700元/平方米，李老師仍然挺高興，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格無(wú)論是自住還是投資都很劃算。但是，兩年過(guò)去了，由于開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)等多種原因，工程進(jìn)展極為緩慢。不久前，這家省直單位與開(kāi)發(fā)商解除了合同，另?yè)袼恕＠罾蠋煹?40戶的房子落了空。
李老師說(shuō)，一是這家省直單位不承認(rèn)他們“搭車團(tuán)購(gòu)”的這240戶的購(gòu)房資格，二是他們與原開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證，律師指出他們所簽的合同為無(wú)效合同。“搭車團(tuán)購(gòu)”無(wú)望，李老師等240戶的3800萬(wàn)元預(yù)付款也遲遲沒(méi)有返還。因?yàn)樵瓉?lái)的開(kāi)發(fā)商與這家省直單位在這個(gè)項(xiàng)目上產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)糾紛，并一直沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，所以開(kāi)發(fā)商至今也沒(méi)有給李老師等人返款。
“團(tuán)購(gòu)房”情況復(fù)雜
長(zhǎng)春著名地產(chǎn)策劃人顧永超指出，近年來(lái)，長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)一樣越來(lái)越熱，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，無(wú)論是自住者還是投資者都想以更低的價(jià)格買到更好的房子。因此，“團(tuán)購(gòu)房”很受人們追捧。但是，這兩年出現(xiàn)的“團(tuán)購(gòu)房”的情況非常復(fù)雜，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是“集體購(gòu)買、集體砍價(jià)”那么簡(jiǎn)單。
顧永超說(shuō)，“團(tuán)購(gòu)房”在最初產(chǎn)生時(shí)，通常采取市場(chǎng)化操作方式，買家通過(guò)中介組織，把散戶捆綁在一起，構(gòu)筑一個(gè)強(qiáng)大的購(gòu)買團(tuán)體，共同向開(kāi)發(fā)商叫板；或者是某一類某方面認(rèn)同感較強(qiáng)的群體，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其他平臺(tái)，自發(fā)組織起來(lái)，與開(kāi)發(fā)商洽談房屋購(gòu)買。后來(lái)隨著國(guó)家政策叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少以單位名義組織的“團(tuán)購(gòu)”，單位以某種方式取得土地，委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)，這種“團(tuán)購(gòu)”其實(shí)是單位集資建房的變種。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)這么火，開(kāi)發(fā)商為什么還會(huì)接受“團(tuán)購(gòu)”呢？業(yè)內(nèi)人士指出，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商缺錢，有的是購(gòu)買土地缺錢，有的是缺乏啟動(dòng)資金。由于團(tuán)購(gòu)者要交納總房款40%至50%的訂金，所以開(kāi)發(fā)商希望可以通過(guò)團(tuán)購(gòu)來(lái)籌集資金。
參加“團(tuán)購(gòu)”有風(fēng)險(xiǎn)
《長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)》記者劉楊認(rèn)為，“團(tuán)購(gòu)房”的性質(zhì)決定了它有一定的購(gòu)買和投資價(jià)值，但是由于有些“團(tuán)購(gòu)房”屬于非正規(guī)的開(kāi)發(fā)商融資手段，因此參加“團(tuán)購(gòu)”也會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。一是開(kāi)發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問(wèn)題，因?yàn)楫吘故情_(kāi)發(fā)商的前期募資，后期決定項(xiàng)目成功與否的因素還有很多，所以“團(tuán)購(gòu)”的風(fēng)險(xiǎn)一直存在。二是這種“團(tuán)購(gòu)房”的質(zhì)量一般都不太高，因?yàn)檫@是開(kāi)發(fā)商前期募集資金的手段，開(kāi)發(fā)商在犧牲自有利潤(rùn)的時(shí)候，建筑質(zhì)量便是克扣項(xiàng)目之一。三是轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商為了避免“團(tuán)購(gòu)房”影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)控制“團(tuán)購(gòu)房”更名。
業(yè)內(nèi)人士特別提醒，“搭車團(tuán)購(gòu)”的風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是搭那種“集資建房”類型的“團(tuán)購(gòu)房”。這種“團(tuán)購(gòu)”實(shí)質(zhì)上有福利房色彩，一旦開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題，牽頭“團(tuán)購(gòu)”的職工有單位出頭做主，但是搭“順風(fēng)車”的散戶在與開(kāi)發(fā)商博弈中則十分被動(dòng)，像李老師等人的遭遇就是明證。“沒(méi)有天上掉餡餅的事。”顧永超說(shuō)。
劉楊說(shuō)，如果能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是購(gòu)買還是投資“團(tuán)購(gòu)房”都很劃算，通常“團(tuán)購(gòu)”會(huì)比同小區(qū)的房?jī)r(jià)低500元至1000元/平方米。劉楊提醒說(shuō)，投資購(gòu)買“團(tuán)購(gòu)房”，要注意三點(diǎn)：首先要“驗(yàn)”，檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有開(kāi)發(fā)資格，有沒(méi)有信譽(yù)度，如果既無(wú)資格又無(wú)實(shí)力，顯然是個(gè)陷阱；二是要“算”，如果用于投資，要計(jì)算自己購(gòu)買“團(tuán)購(gòu)房”合適還是出售團(tuán)購(gòu)房資格合適。因?yàn)椤皥F(tuán)購(gòu)”是由抽簽決定房源位置，如果抽到一樓、“冷山”等，出售起來(lái)并不容易，而出售資格則能保證穩(wěn)賺不賠。三是要“看”，仔細(xì)研究合同，注意是否限制更名。如果限制條款較多，將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)很麻煩。
