對(duì)于購買房子，可以說于多數(shù)人而言都可謂是一件人生大事，但是在購買房屋時(shí)，如果購房者大意或簽訂購房合同稍有不慎，就有可能會(huì)掉入房屋開發(fā)商的購房陷阱中。
為此，基于這種存在的實(shí)際情況，消費(fèi)者在購買房屋時(shí)必須謹(jǐn)慎小心，提防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就應(yīng)及時(shí)拿起法律武器，只有這樣才能更好地維護(hù)自己購房的合法權(quán)益。
對(duì)于首次置業(yè)的購房者，置業(yè)過程中主要存在哪些陷阱，該怎樣去維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？
陷阱一：
模糊標(biāo)的好圈錢典型案例：趙女士和丈夫所購房產(chǎn)的開發(fā)商是山西某房地產(chǎn)公司，這個(gè)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，但他們制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開發(fā)商的兄弟公司某裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。趙女士和丈夫都想知道這樣的合同究竟該不該簽。
友情提醒：筆者從相關(guān)部門了解到，如果開發(fā)商交付的是精裝修房，就不應(yīng)要求消費(fèi)者與裝修公司再行簽約。消費(fèi)者所購房屋由開發(fā)商提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定，不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求消費(fèi)者與裝飾公司簽約的方式，實(shí)際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。所以，不管開發(fā)商怎么要求，也不能由消費(fèi)者與裝修公司簽約。
陷阱二：
認(rèn)購定金難歸還典型案例：李先生在一個(gè)小區(qū)里看上了一套100平方米的房子，當(dāng)時(shí)售樓小姐要求他簽一個(gè)《訂購協(xié)議》，并且交了10000元的定金。后來他發(fā)現(xiàn)這個(gè)小區(qū)的綠地與其他配套設(shè)施的情況和一開始她們說的不一樣，就不想要這個(gè)房子了。但售樓小姐告訴李先生不要房子可以，但定金卻不能退。
友情提醒：據(jù)筆者了解，很多樓盤都有類似情況，像有李先生這樣遭遇的消費(fèi)者也不在少數(shù)，不少開發(fā)商利用消費(fèi)者對(duì)相關(guān)法律不了解的弱點(diǎn)，在合同里規(guī)定，如果終止認(rèn)購，定金不予返還，其實(shí)這對(duì)消費(fèi)者來說是不公平的。這種定金在法律上叫立約定金，也叫猶豫定金，商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面了解自己的權(quán)利和義務(wù)，自主決定是否購房。“猶豫期”內(nèi)要求退定金的，應(yīng)給予退還。
陷阱三：
虛假宣傳來誤導(dǎo)典型案例：張女士在一次房展會(huì)上看上了一套大三居，后來又到售樓處作了詳細(xì)了解，這個(gè)小區(qū)的宣傳資料上寫著有法式花園，還有漂亮的雙語幼兒園和大型的購物超市，于是她就做了買房的決定，可是在交房的時(shí)候，她才發(fā)現(xiàn)花園、幼兒園、超市根本連個(gè)影子都沒有，于是她去問開發(fā)商，可開發(fā)商根本就不買她的賬。張女士上了虛假宣傳的當(dāng)。
友情提醒：有一些開發(fā)商在和消費(fèi)者簽訂的合同中有這樣的規(guī)定：出賣人在與買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料或樓盤模型、售樓書或其他載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。消費(fèi)者稍不注意，就會(huì)掉進(jìn)開發(fā)商設(shè)好的圈套里。這樣的條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù)，堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。
陷阱四：
面積誤差失公平典型案例：馬大伯已經(jīng)在新居里住了將近一年了，但他非但沒有感覺到喬遷之喜，反倒一直覺得心里特別的別扭。他說，他的房子買的時(shí)候說是98平方米，后來實(shí)測(cè)面積是93平方米，按一平方米4000元計(jì)算，他要多付兩萬元錢。按有關(guān)規(guī)定，他的面積誤差這么多是可以退房的，但開發(fā)商卻說已經(jīng)簽了合同，不能退。馬大伯當(dāng)時(shí)在售樓人員的要求下簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，里面有一條是“面積誤差時(shí)，買售人不退房。面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。”正是這一條內(nèi)容給他帶來了現(xiàn)在的苦惱。
友情提醒：根據(jù)筆者了解，在《商品房銷售管理辦法》中有這樣的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算是消費(fèi)者的主要權(quán)利。所以馬大伯簽的這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)際上是開發(fā)商為免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，這種協(xié)議嚴(yán)重地侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
陷阱五：
契稅優(yōu)惠不兌現(xiàn)典型事例：2010年6月1日，劉先生與某房地產(chǎn)公司簽約購買了一套現(xiàn)房，交房時(shí)間為2010年6月31日。簽約當(dāng)天，劉先生付清全款和契稅。同年6月6日，該房地產(chǎn)公司刊登售房廣告時(shí)承諾“6月1日至31日，購現(xiàn)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后3個(gè)月，劉先生才知悉廣告內(nèi)容。劉先生認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但被該房地產(chǎn)公司一口回絕，說劉先生期房房款已經(jīng)全部結(jié)算，并且已經(jīng)隔了這么長(zhǎng)時(shí)間，誰說公司有這樣的售房廣告，但購房合同中并沒有注明，所以不會(huì)為劉先生免除契稅收費(fèi)。
友情提醒：對(duì)于售房的開發(fā)商，如果其一旦違反承諾，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。就該典型事例而言，如果購房者想要避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，就需要在購房簽訂合同時(shí)要求售房的開發(fā)商將其售房的廣告內(nèi)容也一并寫進(jìn)合同中或者讓其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，只有如此，才會(huì)使房屋買賣雙方在發(fā)生糾紛時(shí)可以明確違約責(zé)任，從而有利于發(fā)生“事件”后能夠及時(shí)進(jìn)行合理解決。
陷阱六：
合同大多“格式化”典型案例：“商品房買賣合同中與補(bǔ)充協(xié)議有沖突的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。這很不公平，但我還是簽了。”家住忻州市的馬先生，在今年初購買了忻州市某小區(qū)一套120平方米的樓房。本想在合同中注明幾項(xiàng)內(nèi)容的，但開發(fā)商就是不讓修改。事后一些在房地產(chǎn)行業(yè)工作的人士告訴他，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是“賣方市場(chǎng)”，很多開發(fā)商都直接出示“格式合同”，不讓消費(fèi)者修改，他們認(rèn)為：反正購房的人多，這戶不買那戶也要買。
友情提醒：現(xiàn)在商品房在一些地方來說，還比較緊俏，從而便導(dǎo)致開發(fā)商寧愿不賣房也不愿意修改合同，因此購房者在簽合同時(shí)一定要慎重，因?yàn)楹炏?ldquo;格式合同”后，就必須按合同中的“格式條款”履約，一旦出了問題，打起官司，受害的還是購房者。消費(fèi)者不要隨意簽下這類“格式合同”。這類合同中的格式條款明顯違反了《合同法》的原則，購房者在簽訂之前就應(yīng)該向開發(fā)商提出疑問，再協(xié)商解決。
