買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，需要首先確認(rèn)簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)賣方主體資格的真實(shí)性。簽約主體資格的真實(shí)性是房屋買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方擔(dān)保的情況下，這個(gè)問題更需引起客戶的注意。
在二手房買賣合同各方當(dāng)事人對(duì)口頭合同效力或合同成立與否存在爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷。
如何防范相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)：
1、房屋買賣合同應(yīng)采用書面形式，因引發(fā)爭(zhēng)議點(diǎn)多，口頭約定如無(wú)證據(jù)支持，極易導(dǎo)致合同無(wú)法履行，且責(zé)任無(wú)法分清。同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)在合同尾部簽名或捺印、蓋章，能本人簽名的，應(yīng)盡量讓當(dāng)事人本人在合同最后簽名欄簽名，以免當(dāng)事人或其法定代理人對(duì)合同真實(shí)性提出異議時(shí)，有充分的事實(shí)依據(jù)。
2、通常認(rèn)為合同當(dāng)事人簽名在真實(shí)性方面較名章更有說服力，在當(dāng)事人否認(rèn)自己提供名章或名章虛假的情況下，如有其他證據(jù)支持，可以推翻;相反，在對(duì)方否認(rèn)名章真實(shí)性，但結(jié)合其他相關(guān)事實(shí)，可認(rèn)定合同簽署的真實(shí)性。故合同簽名欄應(yīng)盡量避免加蓋名章來代替簽名，簽名偽造較之印章作假，能鑒定出來的可能性相對(duì)較大。
3、在房屋產(chǎn)權(quán)人已去世，繼承人身份不確定、房屋權(quán)屬不清晰的房屋買賣合同，應(yīng)查實(shí)共有情況后，由全體共有人或其代理人作為合同當(dāng)事人一方簽字，盡力避免無(wú)權(quán)處分情形發(fā)生。
4、房屋買賣合同簽訂后，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)辦理過戶，存在過戶辦理障礙時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利，以免日久生變。
5、以房屋沖抵欠款，通過簽訂房屋買賣協(xié)議，欠款充當(dāng)定金的做法，為避免將來被認(rèn)定違背他人真實(shí)意思表示或乘人之危之嫌，最好簽訂書面房屋買賣合同，并有見證人簽名捺印。
6、依現(xiàn)行物權(quán)登記制度，買賣房屋行為并不依憑房產(chǎn)證是否辦理更名登記確認(rèn)其效力，是否辦理更名登記，是合同的履行行為。
7、合同因欺詐或乘人之危可訴請(qǐng)撤銷，但要注意撤銷期限1年的限制，同時(shí)，舉證前述兩種無(wú)效或撤銷情形之存在，實(shí)踐中如無(wú)充分證據(jù)，基本上難被支持。
相關(guān)知識(shí)：如何判斷房產(chǎn)證的真?zhèn)?
由于在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中時(shí)常出現(xiàn)假房產(chǎn)證，導(dǎo)致買房人權(quán)益受損害。那么，我們?cè)撊绾闻袛喾慨a(chǎn)證的真假呢?
1、看紙張質(zhì)量。真房產(chǎn)證的內(nèi)頁(yè)紙張是采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作工藝。其識(shí)別方法類似人民幣的水印頭像，只有在光線下才能看出來;假房產(chǎn)證的水印平鋪就容易看見，質(zhì)量粗糙，比較模糊;真房產(chǎn)證紙張光潔、挺實(shí)，用手輕抖有清脆響聲;假的紙張手感一般、柔軟。
2、房產(chǎn)證封皮也能看出門道。真的房產(chǎn)證封面硬實(shí)有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷(呈深紅色)，字體紋理清晰醒目;假的房產(chǎn)證則封面光滑，顏色暗淡或過于鮮紅，封皮較軟。
3、注冊(cè)號(hào)的凹凸感。真房產(chǎn)證封皮反面下方的建房注冊(cè)號(hào)是機(jī)器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感;假房產(chǎn)證的注冊(cè)號(hào)是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。
4、內(nèi)頁(yè)看附記內(nèi)容。真房產(chǎn)證第三頁(yè)中附記一欄的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)來源和其中分?jǐn)偯娣e等;假房產(chǎn)證中附記通常為空白。
5、看圖紙和騎縫章。真房產(chǎn)證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，騎縫章清晰可見;假房產(chǎn)證的圖紙很薄，似一般的A4紙厚度，騎縫章模糊或沒有騎縫章。
6、看發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章。真房產(chǎn)證第一頁(yè)上的蓋章是由機(jī)器套紅印制的“XX市房產(chǎn)管理局”行政公章;假產(chǎn)權(quán)證則一般加蓋手工雕刻的公章，因?yàn)榧垙堓^薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。
對(duì)房產(chǎn)證的辨別可以因地制宜，簽署租房合同過程中，如果是有正規(guī)中介參與的且涉及金額較小的相對(duì)比較可信，如果自行成交的且金額較大的租房者可要仔細(xì)審核了，條件允許可以向周邊鄰居或物業(yè)保安打聽一些房東的情況。對(duì)于簽署房屋買賣合同，購(gòu)房者除了通過以上方法進(jìn)行判斷外，在付定金前最好和房東一起前往房管局調(diào)檔或請(qǐng)律師代為查詢產(chǎn)權(quán)情況。
