近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路飆升，價(jià)格上漲之勢(shì)從東部城市向中西部蔓延。雖然我國(guó)的居民收入不斷上漲，但相對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)而言，普通居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有獲得相應(yīng)提高，許多居民只能“望房興嘆”，房屋泡沫逐漸滋生。房?jī)r(jià)的居高不下與城市居民居住要求的矛盾，致使租賃產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度逐漸受到社會(huì)的關(guān)注。作為我國(guó)一項(xiàng)重要的民事法律制度，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)歷來(lái)受到法律的保護(hù)，《合同法》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》等對(duì)其都有相關(guān)規(guī)制。但是我國(guó)對(duì)于該制度的法律規(guī)范尚不嚴(yán)密充分，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)了大量的實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題，造成審理尺度不一，不僅有損于司法公正和當(dāng)事人的合法權(quán)益，更動(dòng)搖了該制度本身。所以，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力問(wèn)題，一直是一個(gè)熱議話題。
滬律網(wǎng)編輯特在此為大家提供關(guān)于理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)：人民法院可以直接判決承租人以出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同所確定的價(jià)格購(gòu)得房屋。
第二種觀點(diǎn)：法院只能判決撤銷出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同。
第三種觀點(diǎn)：當(dāng)事人提出無(wú)效合同確認(rèn)之訴，人民法院既可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出判決，也可以根據(jù)形成權(quán)的理論，依法支持當(dāng)事人直接購(gòu)買(mǎi)房屋的訴訟請(qǐng)求。
最高人民法院民一庭對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行研究后，形成兩種觀點(diǎn)：多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對(duì)出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買(mǎi)到的權(quán)利。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對(duì)的權(quán)利，所有人出賣(mài)自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過(guò)多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。通過(guò)無(wú)效之訴，依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣(mài)人(所有人)提出的其他條件等。少數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是對(duì)所有人出賣(mài)出租房屋的限制性權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買(mǎi)到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒(méi)有實(shí)際意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的條件取得房屋，法院在判決時(shí)不需要判決所有人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而是變更所有人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。因此，承租人可以請(qǐng)求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請(qǐng)求判決。
