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隨著房價的高漲，買房的壓力對于我這個工薪階層的三口之家越來越大。為了省一部分錢，我和丈夫仔細地商量之后，決定買一套兩居室的期房。這套房子的地理位置和設計結構都令我十分滿意，最讓我動心的還是相對低廉的價格。在看過樣板房以后，我們就與開發商簽訂了一份認購書，約定先交2萬元訂金認購該房屋；如果交付后我反悔放棄認購，那么這2萬元也就不予退還。
交付訂金后，我時常到樓房的工地轉悠。在一次與工地包工頭的聊天過程中得知該樓盤竟還沒取得預售許可證。我趕忙四處打聽、調查，最終證實包工頭所言不虛。于是，我找到開發商質問此事，并要求其退還我交納的訂金。然而開發商的回答卻讓我更加心急如焚：對方聲稱房屋預售許可證馬上就可以辦下來，但如果我放棄認購的話，根據所簽訂認購書的規定，2萬元錢將不予返還。
請問：開發商的說法是否正確?我能否要回2萬元訂金?
律師專線解答
首先，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第6條的規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，當然也就不能收取訂金。據您所述，開發商還未取得預售許可證，就開始進行房屋預售，這顯然違反了上述法律規定。據此可以斷定，您與開發商簽訂的認購書應為無效，您作為無過錯方，根據我國《合同法》第58條的規定，完全可以要求開發商返還您因此支付的2萬元訂金。
其次，“訂金”并不具有罰責性質。此處所指的“訂金”相當于預付款，如果合同不能履行，則應將“訂金”如數返還，而不是予以沒收。這與我國《合同法》中所規定的“定金”是完全不同的。在上述事件中，認購書中關于“訂金”的約定實際上違反了法律規定，顯然是無效的。從另一角度說，開發商在認購書中只規定您如不認購房屋則訂金2萬元將被沒收，而對自己一方如不能提供房屋應該受到何種罰責沒有加以規定，這嚴重違反了合同法公平的法律原則，在此意義上這個條款也是無效的。所以，您可以向法院主張合同無效，并要求開發商返還您的2萬元訂金。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對開發商在沒有取得預售許可證前能否收取訂金這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
購房者在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先看一下開發商是否具備“五證”，購買期房要先查看開發商是否具有房屋預售許可證，否則所簽訂的房屋買賣合同無效，這樣您的權利很有可能會受到損害。
訂金相當于預付款，是購房者為了防止已看中的房屋被分售他人而給付的一部分款項。如果合同正式訂立，則訂金將會轉化為房款的一部分；如果合同未曾訂立還可以拿回。它與“定金”的懲罰性有本質區別，購房者在簽訂合同時對此一定要加以區別注意。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條
《城市商品房預售管理辦法》第六條
《商品房《肖售管理辦法》第二十二條
