咨詢熱線內容
我姓曾，于2006年年底買下位于市郊的一套三居室。當初買房的時候，開發商正在舉行優惠活動以回報廣大購房者，承諾凡買二期房首層者送花園，買頂層者送天臺。正是出于他們的承諾，我最終買下了這套頂層的房子。年初領到鑰匙后，我對房屋進行了裝修，并將天臺裝飾一新，然后高高興興地喬遷新居。此外，我還特意購買了花草和藤椅放在天臺上。當然，為了防止被偷盜，上班的時候就將天臺鎖上。
令我沒想到的是，沒過多久，我們這幢樓的幾位業主便找到我，告訴我天臺是整幢樓所有住戶共有，我無權獨自占有，要我將鎖著的門打開。我聽完簡直是一頭霧水，開發商不是說買頂層送天臺的嗎?怎么又出現這種事情呢?
請問：天臺到底歸誰所有?
律師專線解答
在許多售樓廣告中都可以見到您所敘述的這類“買首層送花園，買頂層送天臺”的廣告詞。然而這樣的廣告詞有許多卻是不能實現的，屬于“虛擬的權利”，購房者對此應有清醒的認識。在此，我們遺憾地告訴您：您不享有天臺的所有權，天臺應歸整幢樓所有住戶共同使用。
每一位購房人在購買房屋后，其購買的是一定面積的土地使用權，其中既包括您所專有的房屋的面積，也包括一部分天臺、花園、樓梯、地下室等附屬設施。對于這些附屬設施，全體購房人共同享有使用權。根據《合同法》第132條的規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”而開發商將這些全體購房者共同使用的權利“贈送”給所謂“首層”和“頂層”的住戶，很顯然是對其他共有人權益的侵犯，開發商無權處分上述部分，所以這一“贈送”行為是無效的。另外，根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條對共同共有作出的規定，您不能獨自占有共同財產。開發商作出的美好承諾只是誘餌，并不具有法律效力，所以您的權益是得不到法律的承認和保護的。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對天臺和花園等房屋附屬設施的所有權和使用權到底歸誰這一問題認識不清。
律師提醒與注意事項
需要提醒廣大購房者一定要對開發商所作的承諾細加考慮，不要被其花言巧語所迷惑，而一時沖動簽訂合同，最終使得自己權益受損。
對于開發商的這一“贈與”行為，如果已寫進了房屋買賣合同，則當事人可以據此要求開發商承擔違約責任；如果在房屋買賣合同中沒有涉及到，那您只能先做收集證據的前期工作，隨后再進行維權。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百三十二條
最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第八十九條
