私下買賣經濟適用住房，無效
本報洛陽訊昨日，記者接到熱線稱：“有人購買了房屋卻被法院判決給了他人。”記者隨即采訪了洛陽市澗西區人民法院。法院審判長張廣南說，他們最近確實宣判了一起房產權屬糾紛案件，法院最終以私下交易經濟適用房的行為違反了國家的強制性規定為由，判決被告向原告返還房產。
張廣南法官介紹，此案中，王某與李某同為洛陽某廠職工，系師徒關系。2005年年初，廠里按照職工的工齡等資歷排隊，為職工購買經濟適用房。王某因資歷淺，便與師傅李某商量，由李某出面替王某申請經濟適用房，兩人并為此簽訂《房屋轉讓協議》：李某將申請到的經濟適用房轉讓給王某，王某一次性補償李某6000元，房屋使用權和所有權歸王某所有；李某無條件協助王某辦理房屋轉讓等事宜。事后，李某在廠里購得一套經濟適用房，交給王某占有和使用。 兩年后，李某突然去世。2008年5月，李某的妻子陳某將王某告上法庭，要求王某歸還上述房產。案件審理中，王某出示了《房屋轉讓協議》，并提出反訴，要求陳某協助辦理房產過戶手續。 張廣南法官說，對經濟適用房的購買資格，我國各地各部門均有許多相關規定。本案中，涉案工廠規定以工齡等資歷作為購買經濟適用房的條件，王某因工齡尚短而不具備購買條件。而工齡等資歷具有“人格權”的屬性，不能進行轉讓。故王某和李某二人簽訂的《房屋轉讓協議》是以合法形式掩蓋非法目的，違反了相關法律的強制性規定，屬于無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對雙方不產生法律約束力。 張廣南認為，私下交易經濟適用房的行為具有很大的風險。本案中，李某是法律意義上的經濟適用房的所有權人，可以隨時占有、使用或處分該項房產。一旦發生糾紛，王某只能以不當得利為由要求李某返還購房款項，協議中約定的其他利益根本無法實現。至于購房款項的利息，因王某已經實際使用了涉案房屋，通常情況下，法院認為租金和利息可以相互沖抵，因此一般不會支持其利息請求。經濟適用房的交易，各地均有許多限制性規定，如5年內不得上市，須補交土地出讓金等相關稅費，因此，人們購買經濟適用房時一定要謹慎。 最終，法院審理后認為，李某在未依法取得涉案房產權屬證書的情況下與王某簽訂《房屋轉讓協議》，其行為不但損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，違反了法律的強制性規定，而且李某從事上述行為時也沒有征得作為共有人的妻子陳某的同意，因此涉案房屋交易行為屬于無效民事行為，法院不予支持。
