【案例導(dǎo)讀】
專家提醒：“黑白合同”不受法律保護(hù)，通過(guò)“黑白合同”買的二手房，出售時(shí)購(gòu)房人還要補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款……
【案例正文】
11月26日，緊鄰東四環(huán)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目百子灣一號(hào)全部封頂，但是關(guān)于這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的二手房求購(gòu)信息在網(wǎng)上已流傳了一段時(shí)間。看來(lái)二手經(jīng)濟(jì)適用房暗中買賣生意頗火。
■記者調(diào)查：不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房暗中買賣
據(jù)央視報(bào)道，“按照政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”，而日前記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，北京某些不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房卻在以“黑白合同”的方式進(jìn)行買賣。
亞運(yùn)村以北是北京市經(jīng)濟(jì)適用房比較集中的一個(gè)地區(qū)，這些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周圍有很多主要經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的房屋中介機(jī)構(gòu)。記者調(diào)查了這里的10個(gè)中介，發(fā)現(xiàn)他們代理的二手經(jīng)濟(jì)適用房每平方米平均售價(jià)要比新房高出五六百元。
記者：二手經(jīng)濟(jì)適用房大概多少錢一平方米啊?
中介：大概在3200元左右吧。
記者：那個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房原價(jià)是2650元，怎么二手房比新房還貴啊?
■暗箱操作：簽訂黑白兩套合同，回避政府買賣禁令
中介：房主這房子是用2650買的，但他所有的手續(xù)辦下來(lái)，這房子不止2650，做買賣的都不想虧本，他有成本在這兒呢。
按照今年5月20日北京市建委下發(fā)的“經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”的政策，這里的二手經(jīng)濟(jì)適用房只能按原價(jià)，也就是每平方米2650元，出售給符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的購(gòu)房人，買賣雙方都不需要繳納占房10%的綜合地價(jià)款。有了政策限制，實(shí)際交易的每平方米3200元的價(jià)格能否出現(xiàn)在買賣雙方簽訂的合同中呢?
記者：那簽合約的時(shí)候怎么簽啊?
中介：合約上還是簽2650元。
記者：那剩下的那部分錢怎么辦?
中介：在補(bǔ)充協(xié)議里。
記者：那我過(guò)戶的時(shí)候用哪個(gè)合同?
中介：當(dāng)然是買賣合同啦。
記者：按2650元那個(gè)合同，是嗎?
中介：對(duì)。
經(jīng)紀(jì)人所說(shuō)的“買賣合同”是交易雙方表面給政府部門看的“白合同”，“補(bǔ)充協(xié)議”則是私下價(jià)錢談好后，雙方再簽的“黑合同”，令有關(guān)部門無(wú)從查起。為此，記者來(lái)到北京經(jīng)濟(jì)適用房的主管單位???北京市建委，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房私下交易問(wèn)題，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價(jià)買賣合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同，買賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭
二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣小心黑白合同
專家指出“黑白合同”不受法律保護(hù)
約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就更大了。
■專家提醒：通過(guò)“黑白合同”買的二手房，出售時(shí)購(gòu)房人還要補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款
北京市建委住房指導(dǎo)處副處長(zhǎng)于雷表示：“黑白合同”從政府的角度來(lái)說(shuō)是不允許的，是不受法律保護(hù)的。買房人在買賣過(guò)程中要小心這種交易陷阱。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，購(gòu)房人通過(guò)這種“黑白合同”買到的房子再上市出售時(shí)，還需要補(bǔ)交一個(gè)10%的綜合地價(jià)款。以一套總面積80平方米、每平方米2650元的經(jīng)濟(jì)適用房為例，原價(jià)21.2萬(wàn)元。如果買賣雙方按市場(chǎng)價(jià)每平方米3200元、總價(jià)25.6萬(wàn)元交易，簽的卻是每平方米2650元的原價(jià)合同，那么如果該房再上市，出了高價(jià)的購(gòu)房人還是按像原價(jià)購(gòu)買的一樣，補(bǔ)交超過(guò)2萬(wàn)元的綜合地價(jià)款。“黑白合同”損害的將不只是國(guó)家，還有購(gòu)房人自己的利益。
■政策解讀：“五年出售”政策是為限制利用經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)行為
“住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”的政策是為了限制利用經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)的行為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，政策實(shí)施后二手經(jīng)濟(jì)適用房交易量的確比上一季度下降了50.3%，但這背后引發(fā)了多少“黑白合同”卻不得而知。為什么不能在經(jīng)濟(jì)適用房建成伊始就嚴(yán)格審核，減少經(jīng)濟(jì)適用房投資呢?
調(diào)查顯示，近幾年經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛呈上升趨勢(shì)，借用對(duì)方身份證明，一旦對(duì)方反悔，實(shí)際購(gòu)買者將沒(méi)有任何根據(jù)證明房子屬于自己，很難打贏官司。
另外，政府雖然成立了專門的部門來(lái)審核經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格，并通過(guò)個(gè)人填報(bào)、單位審核、政府審定，最后再通過(guò)上網(wǎng)公示來(lái)保障只有中低收入家庭才能買到經(jīng)濟(jì)適用房。但由于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所需的收入證明由個(gè)人申報(bào)，沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)證監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)，一旦個(gè)人不守誠(chéng)信，住房管理部門很難查到。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心規(guī)劃室副主任李景國(guó)認(rèn)為，要建立兩個(gè)體系：一個(gè)是個(gè)人誠(chéng)信體系，包括單位誠(chéng)信體系，另一個(gè)是監(jiān)控體系。建立這兩個(gè)體系需要社會(huì)系統(tǒng)工程，不是一個(gè)部門能夠做到的，它是各個(gè)部門聯(lián)手，是一種國(guó)家行為。
