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兩限房買賣合同是否有效？
兩限房全稱為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。兩限房也具有社會(huì)福利性質(zhì)，是政府針對(duì)特定人群所制訂的群體性福利政策。兩者具有很多相似之處，如：５年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓須繳納一定比例的土地收益價(jià)款等。但其又與經(jīng)濟(jì)適用房有所不同，經(jīng)濟(jì)適用房是屬于不完全產(chǎn)權(quán)或者說有限產(chǎn)權(quán)，但限價(jià)房還是完整產(chǎn)權(quán)。
那么，如何認(rèn)定未滿５年（不享有購(gòu)買兩限房權(quán)利的人）簽訂的該房屋買賣合同的效力？
對(duì)于兩限房，如上所述，其不同于經(jīng)濟(jì)適用房，從其土地屬性而言，經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無償提供給開發(fā)商使用的，而兩限房的用地是政府以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式出讓給開發(fā)商的，由此可見，二者的土地使用權(quán)的屬性是不相同的，因此，兩限房不應(yīng)存在“補(bǔ)交土地出讓金”問題。但兩限房應(yīng)受５年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定約束，且其轉(zhuǎn)讓須應(yīng)按照市有關(guān)部門公布的屆時(shí)同地段普通商品住房?jī)r(jià)格和限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格差的35%交納土地收益等價(jià)款。
對(duì)于該類房屋買賣合同的效力認(rèn)定，不能再參照經(jīng)濟(jì)適用房的“以是否補(bǔ)交土地出讓金為前提”的標(biāo)準(zhǔn)，該類合同實(shí)質(zhì)不涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，其房屋產(chǎn)權(quán)又屬于完全產(chǎn)權(quán)，因此，公權(quán)力不應(yīng)干預(yù)其效力。但是該類房屋畢竟屬于福利性的房屋，為制止非法買賣該類房屋，擾亂兩限房市場(chǎng)秩序，政府部門制訂了兩限房政策。從衡平角度考量，我們傾向于認(rèn)為，該類合同應(yīng)為有效，但因違反政策規(guī)定，實(shí)踐中無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，應(yīng)屬于有效卻無法履行的合同