按揭制起源于西方國家，“按揭”一詞是英文“mortgage”的音譯。在我國內(nèi)地，按揭在實務中常被稱為個人住房抵押貸款，具體指買受人不能或不愿意一次性付清款項，因此將房屋所有權(quán)抵押給銀行，銀行按照約定貸款給買受人并以其名義將房款交給出賣人。房屋按揭涉及三方法律主體和四種法律關(guān)系。三方法律主體指：買房人、銀行、賣房人。四方法律關(guān)系有：買賣合同關(guān)系(買房人與賣房人)、借款合同關(guān)系(買房人與銀行)、保證擔保關(guān)系(賣房人與銀行)、抵押擔保關(guān)系(買房人與銀行)。在離婚糾紛中，由于以上復雜的各種法律主體與法律關(guān)系交織在一起 ，使得按揭房屋的分割也受到影響。
一、離婚糾紛中婚前按揭房的權(quán)屬與分割
(一)婚前按揭房的具體權(quán)屬分析
婚前按揭房的歸屬既要考慮首付款支付的時間，也要考慮支付首付款的資金來源。在離婚訴訟中，對婚前按揭房的司法處理有很多復雜的情形，具體有以下幾種：
1、夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為購房人一方，婚后夫妻共同還貸的情形。由于支付首付款時間和房產(chǎn)證取得時間均在婚前，另一方的名字也未體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，表明雙方不存在房產(chǎn)約定，房產(chǎn)的權(quán)屬在婚前已經(jīng)確定了，在這種情形下該房產(chǎn)屬于婚前首付方的個人財產(chǎn)。
2、夫妻一方婚前支付首付款，婚后共同還貸，婚后登記房產(chǎn)權(quán)屬并取得房產(chǎn)證的情形。由于房產(chǎn)證的取得是婚前支付首付款一方的物權(quán)期待權(quán)實現(xiàn)成現(xiàn)實的物的過程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權(quán)屬就已經(jīng)確定了，屬于一方的婚前個人財產(chǎn)，婚后的共同還貸不改變權(quán)屬的性質(zhì)，因此在這種情形下該房產(chǎn)也屬于婚前首付方的個人財產(chǎn)。
3、婚前一方簽訂房屋買賣合同，未與銀行辦理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的財產(chǎn)支付首付款，并登記于自己一個人名下的情形。在這種情形下，由于支付首付款的時間在婚后，該按揭房應屬于夫妻共同財產(chǎn)。
4、婚前雙方共同購買，在婚前支付了首付款，首付款為共同出資，在這種情形下應認定為夫妻共同財產(chǎn)。但該房產(chǎn)在婚前屬于按份共有，婚后由于夫妻關(guān)系的特殊性，轉(zhuǎn)化為共同共有。
(二)婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解釋三》出臺后，已經(jīng)明確了對未償清貸款的按揭房屋可以進行分割，這樣也保證了市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)的流通性與法律的效率性。
婚前按揭房應該如何分割，具體分為兩種情形：
1、當婚前按揭房認定為個人財產(chǎn)時，婚后夫妻雙方共同還貸的性質(zhì)，實際上是非產(chǎn)權(quán)人幫助產(chǎn)權(quán)人償還個人債務的行為，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得。
《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”《婚姻法》第三十九條規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”依據(jù)以上法律規(guī)定，首先，在離婚時該房屋的歸屬允許夫妻雙方協(xié)商約定，這既充分尊重了夫妻財產(chǎn)分割時的意思自治，也體現(xiàn)了婚姻法始終貫穿的自愿原則。其次，該規(guī)定也強調(diào)了對婚姻當事人個人財產(chǎn)的保護，對于保護個人的所有權(quán)意義重大。如果不能達成協(xié)議時，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得。這是由于該房屋買賣合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此還貸義務屬于買受人的單方債務，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸，可認定為夫妻共同財產(chǎn)償還一方債務，不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬不因他人參與償還債款而發(fā)生轉(zhuǎn)移，雖然此類不動產(chǎn)的所有權(quán)系夫妻婚后取得，但購買不動產(chǎn)的價金卻是登記名義人的婚前個人財產(chǎn)，由于這筆財產(chǎn)并不因婚姻關(guān)系的成立而成為共有財產(chǎn)，那么，不動產(chǎn)作為這筆價金的另一種表現(xiàn)形式，也同樣應當認定為婚前個人財產(chǎn)。
2、當婚前按揭房作為夫妻共同財產(chǎn)時，分割方法在《婚姻法》解釋(二)第二十條中規(guī)定的很明確：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
(三)關(guān)于婚前按揭房的增值部分
由于通貨膨脹、房地產(chǎn)市場行情的變化以及房屋作為不動產(chǎn)本身的增值性，當事人婚前購買房屋時的價格往往和離婚時的市場價格有較大的差距，即實現(xiàn)了增值。婚前按揭房的增值部分在進行分割時應具體問題具體分析，不同情況區(qū)分處理。如果一方婚前以個人財產(chǎn)購買并清償了貸款或者約定為一方個人財產(chǎn)的情況下，房屋的整個產(chǎn)權(quán)屬于該購買人或約定人，增值部分也屬于該人。如果一方婚前按揭購買并支付首付款，婚后夫妻共同還貸或者雙方約定為共同財產(chǎn)時，離婚時對房屋增值部分就應認定為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于第二種情形作為共同財產(chǎn)對房屋增值部分進行分割時，不能完全參照婚姻法對夫妻共同財產(chǎn)分割的標準，因為婚前按揭房的增值部分，從性質(zhì)上講屬于婚前一方個人財產(chǎn)在婚前期間的收益，不同于一般性質(zhì)的共同財產(chǎn)，所以不能進行平均分配，必須充分考慮相關(guān)因素并建立特殊的分割規(guī)則，這樣才能實現(xiàn)個人財產(chǎn)和另一方權(quán)利的雙重保護。
二、父母為子女出資購買的按揭房的分割
(一)婚前一方父母出資首付的按揭房的情形
這種情形下，參照《婚姻法》解釋三第十條的規(guī)定處理，視為夫妻一方婚前的購房并支付首付款的行為。其房屋為一方子女的婚前個人財產(chǎn)，一旦離婚不會作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，在此不再贅述。
(二)婚后一方父母出資的按揭房分割的情形
《婚姻法》解釋三第七條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。”據(jù)此規(guī)定，婚后父母出資購房，如果未明確表示贈與雙方或另一方的，應視為對自己子女的贈與。實踐中，對于夫妻婚后父母出資購房，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在出資者的子女名下的，應認定為是明確向出資者的子女的贈與，該房為子女的個人財產(chǎn)，不列入夫妻共同財產(chǎn)予以分割;若產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，則應認定為對雙方的贈與，為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
(三)雙方父母共同出資購買按揭房分割的情形
《婚姻法》解釋三第七條第二款規(guī)定：“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”據(jù)此規(guī)定，如果房產(chǎn)證只登記在夫妻一方名下，該房產(chǎn)應依各自父母的出資份額按份共有，分割時，以份額為基礎(chǔ)依據(jù)，同時考慮夫妻過錯等因素。但是如果雙方父母共同出資購房，無論是婚前還是婚后登記在夫妻兩人名下，應視為雙方父母對夫妻雙方的共同贈與，屬于夫妻共同財產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共同共有，分割時，在考慮夫妻過錯、家庭貢獻及子女撫養(yǎng)等因素后，法院可酌定分割。
綜上所述，按揭房屋作為一種新類型財產(chǎn)，法律關(guān)系更加錯綜復雜，在離婚案件中對其進行處理時必然會面臨普通財產(chǎn)所不曾遇到的難題及爭議，再成熟完善的法律法規(guī)也不可能為實踐中出現(xiàn)的所有疑難問題提供現(xiàn)成的標準答案。在對待該類案件時，應結(jié)合按揭房屋自身的特殊性質(zhì)，考慮婚姻家庭生活的現(xiàn)實狀況，不強求財產(chǎn)分割的絕對精確，努力使離婚案件中有關(guān)按揭房屋的認定結(jié)論和處理結(jié)果既符合法理也符合情理。
