網友咨詢：
我是湖北的城鎮居民，長期在深圳工作，但生活并不寬裕，在深圳市區買不起房子。2012年，我聽說龍崗區的一個村在開發房地產，價格比較便宜，于是在這個村購買了該村開發的商品房，交款25余萬元。但直到現在，村里也沒有為我辦理房屋所有權證，在我多次催促的情況下，村里提出只要每平方米交400元，就可以辦理“國家產權”(即商品房所有權證)。我是與當地村辦實業公司簽訂的購房合同，是村里開具的收款收據，沒有正規發票。該地是村集體所有的土地。我想咨詢一下，村里蓋的商品房能辦產權嗎？
律師回復：
村里蓋的商品房能辦產權的可能性很小。首先，村委沒有房地產開發資質，無權開發房地產；其次，農村集體土地未經征用，不能轉化為國有土地，不準許改變土地性質，更不準在集體所有的土地上建商品房。你所購買的“商品房”因違反上述規定，因而不是合法的商品房，而是通常所講的“小產權房”。“小產權房”因違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律規定，不受任何法律保護。各地法院及仲裁機構對于“小產權房”態度非常明確，購房者與所謂的開發商之間簽訂的買房合同一律認定無效，你可能得到村里許諾的房子，但如果遇到土地征用、拆遷等情況，購房人的權益無法得到法律保護。
如果你想退房，只有起訴開發商要求法院確認你們簽訂的房屋買賣合同無效，開發商賠償你的損失。《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。按照上述規定，因為你知道或者應當知道在農村集體土地上建商品房對外銷售是違法行為，仍然與村里簽訂買賣合同，你本身也有過錯，由此造成的損失應有你自己和村里分擔。
