小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房證
小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
曹律師說：“和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。因此，不少購房者成了小產(chǎn)權(quán)房的追捧者。”
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市 (論壇 新聞)居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。“但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。”曹律師說。日前，國務(wù)院已作出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。“就小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院要求所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。”曹律師表示。
購買小產(chǎn)權(quán)房風險很大
曹律師表示，小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。曹律師說，“所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。”由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。“根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于乙方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。”曹律師說。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。同時，曹律師還表示由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
曹律師提醒購房者，千萬不要因為價格低廉而去鋌而走險，在選房時，一定要慎重! 年一度的春季房交會即將來臨，面對房價的居高不下，很多購房者準備“鋌而走險”，選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。一邊是明令停建、停售，一邊是瘋狂銷售，這就是目前小產(chǎn)權(quán)房的尷尬處境。本報藍絲帶律師曹海軍提醒廣大購房者，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，因此在選購小產(chǎn)權(quán)房之前一定要謹慎行事!
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