導讀：現(xiàn)在很多小產(chǎn)權(quán)房的買賣在交易中或者正在處理糾紛中，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易有哪些糾紛會容易出現(xiàn)呢?出現(xiàn)這樣的情形后又該如何應對和解決呢?下面以一則案例來說明關于小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關事宜：
【案情簡述】
舊村改造 意外獲得兩套樓房
王某所在的村進行舊村改造，村委會跟王某簽了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王某得到兩套二居室樓房。王某的同事孫某，聽說王某拆遷得了兩套房子，就與王某協(xié)商購買其中的一套。雖然王某是農(nóng)村戶口，孫某是城鎮(zhèn)戶口，但王某所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王某賣房的事情也表示不予干涉。
王某孫某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王某為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王某愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫某。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應遵守當?shù)卮逦瘯挠嘘P制度和規(guī)定。隨后，王某與孫某履行了該合同，房款兩清。
房價上漲 事后反悔
王某將房子賣了以后，當?shù)氐姆績r卻一路飆升，王某反悔了，他想拿回買給孫某的房子。于是，王某以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，且孫某是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，要求孫某返還自己的房屋。
孫某對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過兩年的時間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫某辯稱：“王某是受利益驅(qū)動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王某的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟損失的權(quán)利。”
庭審中，法官問孫某房屋的現(xiàn)狀如何，孫某氣憤地說：“我買房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王某想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
法院對該小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的審理意見
法院經(jīng)審理后認為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護，王某與孫某在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王某與孫某在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。在此情況下，王某要求確認其與孫某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫某退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。
法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王某的訴訟請求。
【知識拓展】
城鎮(zhèn)戶口與農(nóng)村戶口的小產(chǎn)權(quán)房買賣應滿足什么條件才有效?
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。 其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣房人在利 益的驅(qū)使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。
對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：
一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則;
二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容;
三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。
本案中，王某與孫某在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于買賣房屋一事也是自愿進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王某從村委會買房時花費11.6萬元，而幾天后王某就以13.5萬元價格將房屋轉(zhuǎn)賣給孫某，王某獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。
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