一、“小產權房”的內涵界定
目前，有關“小產權房”內涵描述存在用詞不準、限定過多等缺陷，且有不能與我國現行法律、法規相對接，并將“小產權房”外延擴大化問題，影響了政府對‘小產權房”的認知和處理。
筆者認為，“小產權房”是建在農村集體經濟組織所擁有的土地之上且被非本集體經濟組織成員(外村村民、城市居民)所擁有的住房。因此，建在農民集體所有土地之上且為該村村民所有的房屋不屬于“小產權房”，但一旦賣給非本村村民或城市居民則變為“小產權房”；而建在國有土地之上的普通商品房、經濟適用房、廉租房等房屋，不論是農民持有還是城市居民持有都不屬于“小產權房”。
二、“小產權房”的形成原因
1．從土地制度看，我國城鄉二元土地制度造成土地收益懸殊，誘發村集體或村民自發擴大土地使用權利。現行城鄉土地制度分全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式，這一制度在現實中造成城鄉土地價值收益差距過大，尤其當國家以“公共目的”對農民集體土地進行征用或征收，但農民失地補償又沒有得到公平兌現時，村集體或村民就會在現有體制框架內自發擴大其對土地的支配和使用權利，即在集體土地上建造“小產權房”向非本村以外居民售賣，以實現集體土地的準市場價值。
2．從城市需求看，城市人口不斷增長，城市房價不斷攀升，保障性住房供應嚴重不足，導致城市低收入居民被迫購買價格低廉的“小產權房”。
3．從農村建設看，新農村建設中的資金融通等不規范行為，給開發商建“小產權房”提供了獲取土地的機會。在新農村建設中，有些鄉鎮政府在短時間內迫切需要建造村民住房，由于資金窘迫或能力缺失，就極易找開發商融通資金，將上級政府批準用于新農村建設的集體建設用地同開發商搞合作開發，將一部分房屋以低廉價格賣給或直接分配給集體村民，另一部分房子由開發商出售給城市居民以獲取利潤。
4．從法律規定看，法律法規尚未明確規定農民自建住房可否出租，為“以出租之名行變賣之實”留下空間。現行法律雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但農民可在符合法定條件下申請宅基地自建住房，我國法律并未對農民自建住房可否出租做出明確規定，這給“以租代賣”行為留下法律空隙，一些鄉鎮已出現采用租約合同當售房合同這種方式將“小產權房”變相售賣給購房者。
5．從政府監管看，政府行政監管職能不清，查處打擊力度不夠，開發者和購買者都存僥幸心理。“小產權房”監管雖涉及眾多政府部門，可沒有明確規定哪個政府部門全權對其進行監管查處，從而極易造成政府部門監管查處中的“踢皮球”現象，使得建造“小產權房”等違法行為的查處打擊未落實處。對于違法開發和銷售“小產權房”的行為，前些年國家也未明確表態制止并提出嚴厲打擊措施，這使“小產權房”開發者和購買者都存在僥幸心理，認為國家或地方政府對“小產權房”是默許的，或只是“雷聲大雨點小”，不會采取強硬措施，這會助長“小產權房”日益蔓延的勢頭。
三、妥善解決我國“小產權房”問題的建議
第一，盡快成立聯合調查工作組，摸清“小產權房”情況，協商解決存量“小產權房”問題。在中央政府授權下，可由國土資源部牽頭，發文到各地省級政府，要求其盡快成立聯合調查工作組，對‘小產權房”進行專項調研，對各地管轄范圍內“小產權房”具體情況進行調查摸底，統計在建、在售、已建、已售“小產權房”的分布情況及其占地性質、規模、數量、業主類型等情況，然后各地政府應依據調研情況，及時開展存量“小產權房”問題解決的論證工作，可制定對存量“小產權房”的具體處理措施及實施辦法。
第二，以國土資源部為主體，理順主管部門監管查處職能，強化打擊力度，貫徹落實政府行政監管職責。中央政府應該明確國土資源部為“小產權房”的監管與查處職能部門，其他相關部門為輔助部門，以使“小產權房”監管與查處工作能落到實處。同時，國家派駐各地土地督查局應加大對土地利用規劃和土地用途執行情況的監查力度，對違法用地的單位或個人要加大處罰力度，并著力貫徹落實。各級地方政府對于“小產權房”問題應重視起來，依法查處、絕不姑息，要堅決貫徹落實中央出臺的處理意見，堅決打擊新建，妥善處理存量。
第三，允許各地依據具體情況，有條件地進行分類處理，逐步解決好“小產權房”問題。在中央政府制定處理原則框架下，各地依據具體情況對存量“小產權房”分類處理。從占地類型看，對在依法批準的宅基地上建成的“小產權房”，應要求國土監管部門牽頭查處。各地可依照<<物權法》中用益物權的規定，按“租賃”方式進行管理，對購房者賦予一定年限(如30年)的長期租賃使用權，在此期限結束后，再依據當時政策法規制度進行管理。對農產空余出的宅基地或其他集體建設用地上建成的“小產權房”，應由國土管理部門聯合城市規劃與建設部門進行查處。對符合宅基地規劃，且建筑設計與施工達到要求的，可依據情況補繳相關稅費或者政府直接收回，納入保障住房體系。對于違反土地利用規劃，且建筑質量存在安全隱患的必須堅決拆除。對在未經批準占用的農用地甚至基本農田上建成的“小產權房”，應由國土管理部門牽頭、聯合城市規劃與房屋管理等部門聯合進行清理，依法拆除，并督促進行復墾。從建成時間看，1999年1月1日起施行的新《土地管理法》刪掉了原《土地管理法》有關城鎮居民利用農村土地建房的條款，增加了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”條款，可以說，從1999年 1月1日開始，城市居民、非本村村民到農村建房、買房將被確定為違法違規行為，不能獲得法律賦予并受到法律保護的住房產權。所以，1999年1月1日之后建成的“小產權房”不能合法化。 1999年1月1日之前建成的“小產權房”可根據具體情況，合理繳納相關稅費，補辦農村集體土地房產證，并對該類房屋進行登記。
