開欄語
2008年10月22日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在國務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會上，作出了“‘小產(chǎn)權(quán)房’禁止再建，已購者利益受保護”的表態(tài)，讓“小產(chǎn)權(quán)房”再次成為人們關(guān)注的焦點。
2009年5月末，深圳市四屆人大常委會第二十八次會議通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，規(guī)定經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。有媒體稱，這標(biāo)志著深圳的農(nóng)民房和統(tǒng)建房 （統(tǒng)稱“小產(chǎn)權(quán)房”）即將從幕后走到臺前，轉(zhuǎn)正為可以交易的商品房，并展望全國性“小產(chǎn)權(quán)房”問題有望借此“破冰”。
然而，事態(tài)急轉(zhuǎn)直下。針對備受關(guān)注的深圳“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的消息，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人連續(xù)表達(dá)了“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)違法建筑的態(tài)度，并稱深圳“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正是個例，不可能在國內(nèi)其他城市推廣，有關(guān)部門就“小產(chǎn)權(quán)房”的處理辦法還在制訂中。
與全國城鄉(xiāng)、地方政府、房地產(chǎn)業(yè)、廣大購房者息息相關(guān)的“小產(chǎn)權(quán)房”將走向何方？山西省尤其是“小產(chǎn)權(quán)房”問題最為集中的太原市，“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)狀如何？“小產(chǎn)權(quán)房”緣何火爆樓市？“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)行政策及未來趨勢如何？就廣大讀者關(guān)注的這些問題，本報今起將推出系列報道，為您解疑釋惑。
“小產(chǎn)權(quán)房”這個稱呼，從出現(xiàn)至今至少10年以上了。多年來，國家有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”的政策始終是大眾關(guān)注的焦點。
“小產(chǎn)權(quán)房”較普通商品房而言，到底擁有多少產(chǎn)權(quán)？這個問題的答案對于大多數(shù)購房者來說，始終不甚明了，甚至連“小產(chǎn)權(quán)房”這個稱呼本身，就是矛盾和錯誤的。
“小產(chǎn)權(quán)”概念被混淆
要搞清楚“小產(chǎn)權(quán)房”這個稱呼，首先應(yīng)該明晰“小產(chǎn)權(quán)”的概念。
在國家主管房地產(chǎn)市場的管理部門—— 各級房地局來看，現(xiàn)行法律對“小產(chǎn)權(quán)”的解釋和社會大眾對“小產(chǎn)權(quán)”的理解，是不完全相同的。
據(jù)太原市房地局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，目前對“小產(chǎn)權(quán)”的解釋歸納起來主要有三種：第一種解釋是，針對普通商品房的發(fā)展商（發(fā)展商有別于開發(fā)商，開發(fā)商主要負(fù)責(zé)找項目、簽地皮、辦理相關(guān)手續(xù)和對樓盤進(jìn)行建設(shè)等；發(fā)展商主要是負(fù)責(zé)樓盤推廣和規(guī)模擴建等事務(wù)）的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是從發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來的。第二種解釋是，按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳納土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”，按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)房”，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)房”。第三種解釋是，按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分，國家房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫 “大產(chǎn)權(quán)”；而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫 “小產(chǎn)權(quán)”，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。前兩種現(xiàn)在屬于各級房地局管理范圍。
“目前社會大眾所指的‘小產(chǎn)權(quán)房’，指的是第三種解釋。”據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”是合法的，只要繳足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金，房產(chǎn)就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋，也就是社會大眾所指的“小產(chǎn)權(quán)”的法律屬性存在較大爭議，按照國家現(xiàn)行政策，購買了這種“小產(chǎn)權(quán)”的房產(chǎn)，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
“小產(chǎn)權(quán)房”叫法是種掩飾
明晰了“小產(chǎn)權(quán)”的概念，就可以進(jìn)一步了解“小產(chǎn)權(quán)房”。
山西省國土資源廳相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在解釋“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)時，援引了國土資源部副部長 小蘇于2009年6月25日接受媒體記者采訪時的話，“‘小產(chǎn)權(quán)房’是模糊的、不準(zhǔn)確的概念，其實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)違法建筑”。
據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家房屋產(chǎn)權(quán)管理部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說得再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
據(jù)了解，目前的“小產(chǎn)權(quán)房”即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
2009年6月24日，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院舉行的《成都土地制度改革實踐調(diào)查報告》發(fā)布會上，針對各地愈演愈烈的“小產(chǎn)權(quán)房”問題明確指出，“‘小產(chǎn)權(quán)房’叫法本身并不科學(xué)，這是一種自我掩飾的說法。‘小產(chǎn)權(quán)房’是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或規(guī)劃、建設(shè)等部門管理松懈所造成，且與鄉(xiāng)一級政府的鼓勵分不開，沒有政府的支持，根本不可能蓋起來。”
