小產(chǎn)權(quán)房案例
2009年4月3日，一紙終審判決讓王x(化名)想收回房子再賺錢(qián)的“好夢(mèng)”碎了。
事情還要從2005年說(shuō)起。這年12月，王x所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王x簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王x得到兩套二居室樓房。
王x妻子曾經(jīng)的同事孫x(化名)，聽(tīng)說(shuō)王x拆遷得了兩套房子，就與王x協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其中的一套。王x一想，反正也住不了這么多房子，賣(mài)了還能賺點(diǎn)錢(qián)。
雖然王x是農(nóng)村戶口，孫x是城鎮(zhèn)戶口，但王x所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王x賣(mài)房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王x與孫x簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王x為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王x愿將本套房屋的所有權(quán)賣(mài)給孫x。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買(mǎi)受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王x與孫x履行了該合同，房款兩清。
哪知天有不測(cè)風(fēng)云。房子賣(mài)了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升。
2008年4月，王x以國(guó)家禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房屋，且孫x是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，讓孫x騰房。
孫x對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫x辯稱：“王x是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王x的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”
庭審中，法官問(wèn)孫x房屋的現(xiàn)狀如何，孫x氣憤地說(shuō)：“我買(mǎi)房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王x想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說(shuō)他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
自愿買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王x與孫x在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)并沒(méi)有具體的限制性規(guī)定。王x與孫x在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國(guó)家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王x要求確認(rèn)其與孫x簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效、孫x退房的請(qǐng)求，理由不充分，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王x的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，王x不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法——
城里人買(mǎi)農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效
近幾年來(lái)，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)款購(gòu)買(mǎi)的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣(mài)房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，讓買(mǎi)房人退房。
對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有任何一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時(shí)需要綜合考慮以下幾個(gè)因素：一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則;二、是否存在導(dǎo)致合同無(wú)效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容;三、基層組織比如村委會(huì)、黨支部的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，因此，村民委員會(huì)的意見(jiàn)至關(guān)重要。
在本案中，王x與孫x在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫(xiě)明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，沒(méi)有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王x從村委會(huì)買(mǎi)房時(shí)花費(fèi)11.6萬(wàn)元，而幾天后王x就以13.5萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給孫x，王x獲利近2萬(wàn)元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說(shuō)，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的行為沒(méi)有損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。
值得一提的是，農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語(yǔ)，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項(xiàng)用益物權(quán)。而農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。
父母將小產(chǎn)權(quán)房贈(zèng)兒子被確認(rèn)有效
老兩口拆遷得房?jī)商浊那馁?zèng)一套給兒子
老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村莊正在拆遷。
老賈用拆遷款購(gòu)買(mǎi)了兩套兩居室村民自住樓房。村委會(huì)給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項(xiàng)第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動(dòng)應(yīng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。
2003年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購(gòu)買(mǎi)的一套房子里。后來(lái)，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒(méi)提反對(duì)意見(jiàn)。
由于老賈住院時(shí)醫(yī)療費(fèi)多是借來(lái)的，老賈長(zhǎng)期不還，債主們就找上門(mén)來(lái)了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣(mài)掉，以解燃眉之急。賣(mài)房后的老賈夫婦只好租房居住。
由于小賈堅(jiān)決反對(duì)賣(mài)房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈(zèng)與房產(chǎn)后將二老趕出家門(mén)、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋贈(zèng)與合同。
