有這樣一個(gè)案例：徐女士與劉先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方約定劉先生將其所有的一套房子以138萬(wàn)元的價(jià)格出售給徐女士，合同簽訂當(dāng)日劉先生便收到徐女士100萬(wàn)元房款，同時(shí)將案涉房屋連同該房屋的手續(xù)證件原件一并交付給徐女士，并約定待房屋過(guò)戶(hù)后結(jié)清尾款。但此后，劉先生卻以各種借口遲遲未將該房屋過(guò)戶(hù)至徐女士名下。后來(lái)，徐女士得知?jiǎng)⑾壬鷨畏矫鎸⒎课葸^(guò)戶(hù)給了姜先生。徐女士于是將劉、姜二人訴至法院。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：在“一房二賣(mài)”情況下，房屋所有權(quán)歸屬應(yīng)如何判定，以及受損失方在交易中的損害賠償范圍應(yīng)如何確定。法院經(jīng)審理查明，徐女士與劉先生已形成合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，后劉先生將案涉房屋另行出售，導(dǎo)致其與徐女士的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。劉先生收取徐女士的100萬(wàn)元購(gòu)房款應(yīng)予退還，同時(shí)考慮劉先生違約行為的惡劣性質(zhì)及主觀過(guò)錯(cuò)，應(yīng)判令其將案涉房屋另行出售所得的差價(jià)款200多萬(wàn)元全部賠償給徐女士。由于上述賠償已足以彌補(bǔ)損失，對(duì)徐女士關(guān)于已付購(gòu)房款的利息及房租等損失的請(qǐng)求不予支持。
由于我國(guó)物權(quán)法采用的物權(quán)變動(dòng)原則是“合意+公示”原則，即當(dāng)事人除了就債權(quán)達(dá)成合意之外，還必須履行交付或者登記等法定形式，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。在“一房二賣(mài)”情況下，只有履行了合同義務(wù)并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的買(mǎi)受人才能取得房屋的所有權(quán)。未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人，則可以依據(jù)業(yè)已形成的買(mǎi)賣(mài)合同要求“毀約”的出賣(mài)人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。損害賠償范圍一般相當(dāng)于守約方的可得利益，但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的違約損失。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，當(dāng)前房?jī)r(jià)和立約時(shí)的房?jī)r(jià)之間必然存在差價(jià)，這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的。
若“一房二賣(mài)”的出賣(mài)人未完成過(guò)戶(hù)登記的，則任一買(mǎi)受人均可依據(jù)各自有效的買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。另外，根據(jù)最高法《買(mǎi)賣(mài)合同》司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人一方若以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無(wú)效的，法院通常不予支持。
對(duì)此，我建議，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，購(gòu)房人務(wù)必進(jìn)行必要的產(chǎn)權(quán)調(diào)查；同時(shí)，根據(jù)去年召開(kāi)的全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定，若遇到“一房二賣(mài)”均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人，這些最新規(guī)定對(duì)善意購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是最大的司法利好。
