新的房貸政策日前出爐：二套房個貸首付比例由原先的不低于60%調整為不低于40%;公積金貸款購首套房最低首付款比例統一調整為20%;個人轉賣普通住房營業稅免征期限由5年調整為2年。隨著中國經濟步入新常態，房貸新政傳遞出哪些信號?對房地產市場影響幾何?
擴大消費滿足改善性需求
隨著收入增長、人口增加以及人口流動的頻繁，居民不僅有購房需求，同時也存在著將住房賣舊買新、賣小換大的改善性需求。
在國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲看來，房貸新政是對今年《政府工作報告》中“讓消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力”“穩定住房消費”等精神的具體落實，目的就是通過滿足居民自住性、改善性住房需求來提升居民消費。而在這個過程中，必將釋放出極大的消費潛力。
經過近幾年的綜合調控，我國房地產市場出現了許多積極變化，絕大多數的城市投資性和投機性購房需求逐漸退出市場，房價快速上漲的勢頭得到有效遏制，市場逐漸回歸到平穩發展的狀態。專家普遍認為，房貸新政是對過去超常規樓市調控政策的常態化回歸。
“當前房地產市場與過去房地產市場相比出現了很多變化，主要反映在供求關系上。”住建部政策研究中心主任秦虹分析，過去房地產市場的供求關系總體偏緊，部分地區過緊，導致房價總體上漲，投資和投機性需求較多。因此政府出臺了嚴格的房地產政策，特別是對購買第二套以上住房，在信貸政策和稅收政策上實行從嚴管理。
她認為，當前全國房地產供求關系進入到總體偏松、部分地區過松的格局，過去的二套房從嚴政策已經意義不大，相當一部分購買二套房的消費者是為了滿足改善性購房需求。“在這種情況下，政府將個人購房的稅收政策和信貸政策回歸到常態化管理，有利于自住和改善性住房需求的實現，特別是在當前保持宏觀經濟穩定的情況下，此政策對支持房地產市場健康發展具有很大的必要性。”秦虹指出。
房地產業結構轉型新變化
房地產市場的供求變化在國務院發展研究中心市場研究所副所長鄧郁松的研究中得到印證。他給記者列出一組數據：“2013年，我國城鎮戶均住房為1.0 套，這意味著總體上城鎮家庭平均每戶擁有一套住房;住房自有率超過80%;35歲以上的購房者占到總數的2/3。”鄧郁松認為，數據說明兩個問題，一是我國住房總量不足的問題基本得到解決;二是潛在購房需求中有2/3是二次購房的改善性需求。
“新政的出臺就是要適應樓市供需的新變化，讓消費者在自住和改善性住房方面有更多的選擇權，為房地產市場發展創造更加公平的政策環境，更多發揮市場在資源配置中的決定性作用。”鄧郁松指出。
此次政策出臺要求各地堅持因地施策、分類指導，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督，有效防范風險。鄧郁松認為，房地產市場已經告別了過去供大于求，房價快速上漲的階段，目前正處在供求總體平衡，局部過剩的新階段。“這意味著相關政策規劃也要適應這一新常態，一方面，在住房需求平穩時，各地的房地產供應也要保持平穩，不宜動用大規模經濟刺激政策;另一方面，房地產開發企業也要認清當前市場形勢，將房地產建設從提高數量轉到提升品質上來，積極適應房地產業結構轉型的新變化。”他強調，在金融手段上保持政策的平穩性，例如房貸利率的優惠幅度不宜過大，要積極防范潛在的金融風險。
房價走勢有賴供求關系
市場更多關注新政出臺后房價的變化以及未來房地產市場的走向。
任興洲認為，房價依然會在不同城市呈現差異化表現，“大多數房地產市場供求平衡甚至供大于求的城市不會出現房價明顯過快上漲，但在部分一線城市和二線核心城市，預計交易活躍度會明顯提升，樓市溢價空間縮小，不排除房價在某些地段也會適度回升。”
對于政策放寬可能會使得投資性需求回歸市場帶來房價暴漲的擔心，秦虹認為，目前全國的房價漲跌取決于市場供求關系這個基本點。“目前的供求關系處于總體偏松的格局，房價暴漲的可能性不大。對于購房需求旺盛的一線城市目前都在實施限購，即使有投資性需求想回歸市場，限購也對多次買房起到了抑制作用。而對中小城市來說，投資性需求和新增需求較少，因此，我們對房地產市場的健康穩定發展有信心。”秦虹表示。
“新政策不太可能帶來房地產市場的投機炒作，目前房地產的庫存量還很大，還處于一個去庫存的過程，在這個過程中不會出現價格的激增。”國家發改委宏觀經濟研究院投資所研究員劉琳表示。
