導讀：對于農村房屋買賣有效性的規(guī)定，目前還沒有專門的法對此做出規(guī)定，這樣是否就是無效呢?當然不是，雖然沒有專門的一部法律對農村房屋買賣有效性做出規(guī)定，但是我們可以從其他法條來對此進行解讀：
一、《合同法》《農村承包經營法》等相關法條對農村房屋買賣有效性的規(guī)定：
1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。
最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國務院制定的規(guī)范性文件。)
但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。
2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。
3、從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。
眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
4、《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。
我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
5、我國《中華人民共和國憲法》第10條第4款規(guī)定:“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”由于宅基地使用權無疑屬于土地使用權之一種，因此該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，但宅基地使用權可以依照法律的規(guī)定進行轉讓的原則。
二、農村房屋買賣的宅基地有效性
1、不要隨意涂改宅基地使用證書，宅基地使用證書是當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。當然，最好能讓當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書。
2、如果打算在購買農村房屋以后進行翻建，只能在原建筑宅基地占地面積范圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積范圍。如果擴建需要占用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。
