作者:楊黎萌 陸平 南通市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理登記中心
一、地下車位產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)狀
按照《物權(quán)法》及其相關(guān)法律法規(guī)，地下車庫所有權(quán)的唯一合法憑證就是房屋權(quán)屬證書。《物權(quán)法》明確規(guī)定對不動產(chǎn)的權(quán)屬取得只有到登記機(jī)關(guān)辦理了房產(chǎn)登記才發(fā)生法律效力，所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。目前，各地地下車位的產(chǎn)權(quán)登記做法各異。有些省市已經(jīng)對地下車庫包括地下車位進(jìn)行了權(quán)屬登記，如常州市、海口市、衢州市、武漢市。這些地區(qū)針對地下車庫產(chǎn)權(quán)登記所需要件都制定了相關(guān)政策。
武漢市房產(chǎn)局出臺的實(shí)施細(xì)則規(guī)定：商品房的商業(yè)攤(鋪)位、車庫(含單體車庫、架空層車位、地下車位)也可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但必須同時(shí)具備3個(gè)條件。一是在已審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有明確“商業(yè)”或“車庫”用途的認(rèn)定；二是符合房屋建筑面積認(rèn)定的基本條件；三是具備固定的權(quán)屬界址，且施工設(shè)計(jì)圖與實(shí)際現(xiàn)狀保持一致。
但也有些地方對地下車庫的產(chǎn)權(quán)登記并不認(rèn)同，如《蘇州市城市房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定，停車位不符合房屋基本特征，登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。但登記僅僅是權(quán)屬公示方式的規(guī)定，不登記并不是對地下車位的權(quán)屬做出否定。
江陰房產(chǎn)管理局的做法是車庫在房產(chǎn)證中只作標(biāo)記，不確權(quán)；而地下停車位不作標(biāo)記；地下停車場作為防空設(shè)施能否賣，要向人防辦咨詢。
也有的地方對地下車庫的產(chǎn)權(quán)登記不明確，如《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》規(guī)定新建住宅小區(qū)配套建設(shè)的停車場(庫)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并未說明其產(chǎn)權(quán)登記如何辦理。
二、地下車位產(chǎn)權(quán)登記需解決的幾個(gè)問題
(一)要確定地下車位的產(chǎn)權(quán)登記由誰申請
不論是地上空間還是地下空間，其使用性質(zhì)是相同的，地下車庫分兩種：一種是非人防工程，另一種是人防工程。目前這兩種地下車庫產(chǎn)權(quán)都存在爭議。
1．非人防工程的地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬爭議發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，一種觀點(diǎn)認(rèn)為地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商。《物權(quán)法》規(guī)定“規(guī)劃區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商與業(yè)主通過出售、附贈或者出租等方式約定”。另外，根據(jù)(城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定，地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。因此，開發(fā)公司應(yīng)有權(quán)對其投資建設(shè)的地下車庫進(jìn)行出售。但是，允許出售的前提是開發(fā)投資地下車庫的成本未納入小區(qū)房屋出售的價(jià)格中。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主，在實(shí)際中，開發(fā)商多數(shù)在預(yù)售商品房時(shí)無法約定地下車位的權(quán)屬，建筑物銷售之后，歸業(yè)主所有(通常為全體業(yè)主共有)。南京等地的法院在處理相關(guān)案件時(shí)將地下車庫的所有權(quán)人判定為全體業(yè)主。這兩種觀點(diǎn)都有一定的法律依據(jù)。
筆者認(rèn)為，開發(fā)商是按照規(guī)劃要求建設(shè)小區(qū)地下車庫，是地下車庫銷售之前的唯一出資人，本著“誰出資誰所有”的民法原則，開發(fā)商對其出資建設(shè)的地下車庫擁有所有權(quán)。《民法通則》第七十一條指出財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》也明確了開發(fā)商可對地下車庫享有自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃的權(quán)利，這與《民法通則》中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)概念是一致的，也就說明了開發(fā)商對地下車庫享有所有權(quán)。另外，若產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，存在兩點(diǎn)問題：一是房屋所有權(quán)登記由誰申請，二是部分無車的業(yè)主對地下車庫的所有權(quán)如何實(shí)現(xiàn)。更何況，規(guī)劃要求建設(shè)地下車庫是按照每戶0．2個(gè)車位來設(shè)計(jì)，而0．2個(gè)車位無法使用，只能由有車的業(yè)主購買一個(gè)整車位才能使用。因此，建筑物出售之前由開發(fā)商申請登記地下車庫的產(chǎn)權(quán)，通過合同的方式，開發(fā)商將地下車位銷售后，由購買到車位的業(yè)主申請登記新的產(chǎn)權(quán)信息。這個(gè)過程也符合不動產(chǎn)銷售登記的流程。
2．人防工程的所有權(quán)是屬于國家還是建設(shè)單位存在爭議。地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬最有爭議的是人防工程的所有權(quán)。在人防工程建設(shè)時(shí)，存在兩個(gè)出資主體，一是人防辦，二是開發(fā)商。1985年財(cái)政部、國家人防委員會頒布的《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》指出，人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，若開發(fā)商出資建設(shè)了做車庫使用的結(jié)建人防工程，上述規(guī)定就與“出資者就是所有者”的民法原理產(chǎn)生了矛盾。(1)國家出資建設(shè)并且未出售的地下人防工程。這種情況下產(chǎn)權(quán)人很明確， 出資的國家理應(yīng)擁有產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商建成地下人防工程后，應(yīng)將產(chǎn)權(quán)移交人防辦統(tǒng)一管理。產(chǎn)權(quán)登記也應(yīng)由人防辦代表國家申請。(2)建成后出售的地下人防車庫。無論誰出資建設(shè)的地下人防車庫，最終都將出售給業(yè)主使用。我國《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空實(shí)行長期準(zhǔn)備、重點(diǎn)建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合的方針”。第五條規(guī)定“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但該法并未明確產(chǎn)權(quán)是否也屬于投資者。若產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)單位或出資者名下， 問題的沖突就轉(zhuǎn)為國家是否有法律規(guī)定，在戰(zhàn)時(shí)可無償征用組織與個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。我國《國家安全法》第二章第九條規(guī)定“國家安全機(jī)關(guān)的工作人員在依法執(zhí)行緊急任務(wù)的情況下，經(jīng)出示相應(yīng)證件，可以優(yōu)先乘坐公共交通工具，遇交通阻礙時(shí)，優(yōu)先通行。國家安全機(jī)關(guān)為維護(hù)國家安全的需要，必要時(shí)，按照國家有關(guān)規(guī)定，可以優(yōu)先使用機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)組織和個(gè)人的交通工具、通信工具、場地建筑物，用后應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸還，并支付適當(dāng)費(fèi)用；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償”。這說明在維護(hù)國家安全的時(shí)候，安全機(jī)關(guān)在保證不侵犯組織及個(gè)人的合法權(quán)益的時(shí)候可以征用組織與個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。在房屋買賣合同中，結(jié)建人防工程屬于“附屬公共配套設(shè)施”，沒有進(jìn)行公共面積分?jǐn)偂＝ㄔO(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。因此，工程建造者的開發(fā)商在出售之前就應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)。業(yè)主購買車位后，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由購買業(yè)主申請登記。
