沒有過戶的房屋存在三大法律風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
風(fēng)險(xiǎn)一：房屋遭惡意出售
在當(dāng)前房產(chǎn)交易中，房屋價(jià)格波動(dòng)較大，有些房屋所有權(quán)人感覺自己之前賣虧了，往往利用買主沒有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人，也就是俗稱的“一房兩賣”。
如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋買受人可請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價(jià)，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)二：房屋遇法院查封
在二手房交易中，如果房屋所有權(quán)人著急出售房屋，有的是急需用錢，也有的是因?yàn)榇嬖趥鶆?wù)糾紛，擔(dān)心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓，存在無法辦理過戶的可能。
如果在簽訂房屋買賣合同時(shí)，房屋所有權(quán)人明知房屋已被采取查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無效，因此給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果簽訂合同后在辦理過戶過程中，因房屋所有人的個(gè)人債務(wù)問題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可請求解除合同，并要求房屋所有人承擔(dān)違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)三：房屋為無權(quán)處分
在二手房屋買賣中，囿于市場交易經(jīng)驗(yàn)欠缺或者時(shí)間成本的考慮，有的房屋所有權(quán)人會(huì)委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，因此，買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權(quán)人，如果房屋所有權(quán)人委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，要仔細(xì)查看代理人的委托權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。
如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。根據(jù)合同法規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
