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農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題思考
來(lái)源：椒江法院執(zhí)行局賀偉軍(06-09-14)
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基層法院在執(zhí)行過(guò)程中涉及到的房產(chǎn)所占土地為集體所有的情況時(shí)，往往會(huì)因?yàn)榉N種原因使對(duì)房產(chǎn)的執(zhí)行程序難以繼續(xù)進(jìn)行，面對(duì)債權(quán)人的種種指責(zé)和社會(huì)壓力顯得無(wú)奈且無(wú)力。究其原因主要在于，集體所有的土地按目前的法律規(guī)定不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，土地流轉(zhuǎn)相當(dāng)困難，而面向農(nóng)村大多數(shù)案件的被執(zhí)行人系農(nóng)民，在無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，法院不得不考慮處分在農(nóng)村集體土地上建造的房屋以清償債務(wù)。由于法律規(guī)定的缺失和制度障礙，執(zhí)行中對(duì)農(nóng)村宅基地及其地上建筑物的變賣(mài)、拍賣(mài)、以物抵債等執(zhí)行措施的運(yùn)用受到限制和羈絆，而隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，涉農(nóng)執(zhí)行案件逐年增加，在實(shí)踐中因?qū)r(nóng)村房產(chǎn)難以處以處理導(dǎo)致執(zhí)行陷困的案件占相當(dāng)?shù)谋壤Ｒ虼耍绾谓鉀Q對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行障礙問(wèn)題已成為當(dāng)前基層法院執(zhí)行問(wèn)題的重要課題。
一、涉農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的現(xiàn)狀
綜觀當(dāng)前基層法院執(zhí)行工作，對(duì)涉及農(nóng)村房產(chǎn)的案件“執(zhí)行難”主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）、現(xiàn)行規(guī)定給農(nóng)村房產(chǎn)流轉(zhuǎn)帶來(lái)的困難
農(nóng)村房產(chǎn)一般指的是村民組織成員享有的所在村集體宅基地上的建筑物。憲法規(guī)定，集體土地屬于村集體所有，村民并不享有土地的所有權(quán)，而僅僅是使用權(quán)。有人認(rèn)為,依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]39號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”該通知限制了農(nóng)民住宅的流轉(zhuǎn)。但作為農(nóng)民主要財(cái)產(chǎn)的房屋，應(yīng)視為其財(cái)產(chǎn)的一部分為擔(dān)保對(duì)外發(fā)生民事法律關(guān)系，在執(zhí)行過(guò)程中人民法院又不得不予處理。因此，處分農(nóng)村集體土地房屋，似乎與現(xiàn)行法律有沖突之處，嚴(yán)重制約了該類案件的執(zhí)行。
（二）、農(nóng)村房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰帶來(lái)的問(wèn)題
1、共有權(quán)屬難以界定。在農(nóng)村，審批宅基地建房一般以戶為單位，其家庭成員在冊(cè)人口一并作為申請(qǐng)主體而審批得宅基地得以建房，而在執(zhí)行個(gè)人債務(wù)過(guò)程中往往就影響其他家庭成員的權(quán)益。即使持有集體土地使用權(quán)證戶主作為被執(zhí)行人時(shí)，同樣應(yīng)該考慮其他成員的享有的份額。實(shí)踐中對(duì)于家庭成員的份額難以析分清楚，房產(chǎn)處于共同共有的狀態(tài)。對(duì)于析分由訴訟確認(rèn)還是執(zhí)行中解決存有不同看法，因此在執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)過(guò)程中，其他家庭成員提起執(zhí)行異議的不在少數(shù)。
2、農(nóng)村房產(chǎn)所涉四址及相鄰權(quán)關(guān)系確認(rèn)較難。村民所建房屋，一般只持有集體土地建設(shè)用地使用證，雖表明了四址范圍，但只注明房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而農(nóng)村房屋往往會(huì)牽涉到四周余地（包括農(nóng)村中俗稱的“道地”）、出入行路的問(wèn)題。處理不當(dāng)會(huì)造成有些房屋占用土地資源過(guò)多，產(chǎn)生相鄰關(guān)系糾紛。
3、農(nóng)村房產(chǎn)涉及違章建筑等問(wèn)題對(duì)執(zhí)行帶來(lái)一系列問(wèn)題。土管部門(mén)對(duì)超面積建房、違法搭建等處理往往未作處理，執(zhí)行中又無(wú)法確權(quán)，因此難以處分。
（三）、農(nóng)村房產(chǎn)“變現(xiàn)難”帶來(lái)的問(wèn)題
1、農(nóng)村房產(chǎn)因受制于地域及市場(chǎng)因素，價(jià)格因所在村鎮(zhèn)的不同而大相徑庭。而大多農(nóng)村房產(chǎn)坐落于偏遠(yuǎn)地段，周邊開(kāi)發(fā)程度較低，市場(chǎng)價(jià)值不高，因此，實(shí)踐中執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)常出現(xiàn)拍賣(mài)多次未成，協(xié)商變賣(mài)未果的狀況。
2、在執(zhí)行中往往遇到村集體組織以出賣(mài)農(nóng)房須經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)三分之二以上通過(guò)為由，拒絕出具同意出賣(mài)農(nóng)房的意見(jiàn)。
3、涉及農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)或拍賣(mài)，同村人往往礙于情面或怕招惹麻煩不愿意買(mǎi)；外村人因擔(dān)心遭受房主的糾纏而不敢買(mǎi)，這成了農(nóng)村房產(chǎn)難以變現(xiàn)的一個(gè)重要原因。
4、生活保障問(wèn)題。農(nóng)民一般只能擁有一處宅基地，法院將農(nóng)村自然人的房屋處分后，在某種程度上會(huì)造成被執(zhí)行人及其同住家屬居住無(wú)保障的問(wèn)題，但一幢建筑物往往又無(wú)法分割，且分割后的價(jià)值會(huì)大大降低，而在農(nóng)村采取補(bǔ)償安置方式往往被執(zhí)行人不接受，因此這也是農(nóng)村房產(chǎn)不易執(zhí)行的一大原因。
（四）、農(nóng)村土地征用、房屋拆遷帶來(lái)的問(wèn)題
隨著城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，各地近年來(lái)進(jìn)行了較大規(guī)模的城市及郊區(qū)的拆遷改造，規(guī)劃部門(mén)不斷作出新的規(guī)劃控制。人民法院在執(zhí)行過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)的就大量涉及到已進(jìn)入規(guī)劃紅線范圍的房產(chǎn)。土管、規(guī)劃部門(mén)往往認(rèn)為此類房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓，或者交土管部門(mén)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)。因而，法院往往因行政機(jī)關(guān)的不同意見(jiàn)而無(wú)法順利取得執(zhí)行協(xié)助，致使涉拆遷房產(chǎn)執(zhí)行受阻。
（五）、農(nóng)村房產(chǎn)登記、過(guò)戶等制度缺失帶來(lái)的協(xié)助執(zhí)行難
農(nóng)村住宅管理未健全房產(chǎn)權(quán)屬登記制度，絕大部分的房產(chǎn)只有集體土地使用權(quán)證而沒(méi)有房產(chǎn)證。按照?qǐng)?zhí)行處置房產(chǎn)的相關(guān)精神，房產(chǎn)與土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)查封，而農(nóng)村房產(chǎn)在有土地使用權(quán)證而沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，法院只能到土管部門(mén)進(jìn)行查封。但是由于宅基地使用權(quán)登記制度不完善和檔案管理的落后，在執(zhí)行過(guò)程中到縣級(jí)土管部門(mén)檔案室土管中心（下設(shè)機(jī)構(gòu)）或鄉(xiāng)鎮(zhèn)查詢，往往難以完整查詢村民集體土地使用權(quán)的情況，給執(zhí)行造成諸多不便。在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶環(huán)節(jié)，由于執(zhí)行法院在處理集體土地問(wèn)題上的意見(jiàn)分歧，因此即使拍賣(mài)成功，買(mǎi)受人持法院的民事裁定或轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證明書(shū)卻得不到土管部門(mén)的過(guò)戶協(xié)助。至今因此而不能過(guò)戶的為數(shù)不少，引發(fā)了買(mǎi)受人的信訪。
由于上述種種原因，人民法院在處理農(nóng)村房產(chǎn)案件中往往有不同做法：
（一）、將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，即在執(zhí)行處分農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)時(shí)，只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一做法留有嚴(yán)重的后遺癥，即受讓人產(chǎn)權(quán)不完全，遇到房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓或拆遷等情況時(shí)矛盾多多。
（二）、征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織的意見(jiàn)，同意法院處分的，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一并處分；不同意的，一律不予處分。這一做法過(guò)于機(jī)械，村集體組織往往不同意處分而使拍賣(mài)無(wú)法啟動(dòng)。