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高院、建設(shè)部將聯(lián)合發(fā)文規(guī)范房產(chǎn)案執(zhí)行行為
信息來(lái)源：市律協(xié)時(shí)間：2003-03-07作者：市律協(xié)宣傳部
在居高不下的房地產(chǎn)糾紛中，因房產(chǎn)案件的執(zhí)行引出的新矛盾亦屢見不鮮。尤其在二手房買賣中，“上家”將房子出售給了“下家”，法院因“上家”債務(wù)纏身查封了已出售房屋，于是，“下家”因付了房款卻得不到房子而欲哭無(wú)淚……近日從權(quán)威部門傳出信息，最高人民法院與建設(shè)部將聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)范房地產(chǎn)案件的執(zhí)行行為。據(jù)有關(guān)人士分析，“通知”精神實(shí)施后，房產(chǎn)糾紛將大為減少，同時(shí)，善意第三人的合法權(quán)益也將得到保障。
典型案例
７４萬(wàn)元買下二手房登記兩天房子被查封
在繁華的市中心購(gòu)買一套辦公用房，這是年近半百的王先生一直縈繞在心頭的愿望。事有湊巧，陸某有意出售位于本市西康路的一套辦公用房，經(jīng)人介紹，王先生與陸先生見了面，雙方一拍即合，于去年１１月３０日簽訂了總價(jià)款為７４萬(wàn)元的二手辦公用房買賣協(xié)議書。
去年１２月１７日，王先生按約支付了２７萬(wàn)元的首筆房款，５天以后，雙方又正式簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。１２月２５日，王先生持買賣合同，向銀行按揭貸款３８萬(wàn)元，同時(shí)支付了２０００多元的保險(xiǎn)費(fèi)用。保險(xiǎn)期限自２０００年１２月２５日起生效，同時(shí)，王先生又辦理了公證事宜。
雙方的買賣進(jìn)行得十分順利：王先生將所有材料送至區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)登記，等待領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證；交易中心于今年１月１４日通知王先生繳納契稅和印花稅，并將購(gòu)房發(fā)票交給了王先生。
同一天，王先生支付了所有的房屋余款，陸某則同時(shí)將辦公用房交付給了王先生。
此后，王先生又按約定支付了房屋維修基金近５０００元，并在物業(yè)管理處辦理了更換戶名及正式入住手續(xù)。
多年的愿望終于實(shí)現(xiàn)了，王先生滿心歡喜。然而，意想不到的事突如其來(lái)地降臨了。
今年１月１７日，區(qū)房地產(chǎn)交易中心告知王先生，他購(gòu)買的那套辦公用房因被法院查封而不能辦理產(chǎn)權(quán)證！
原來(lái)，一位外商向法院提交了訴狀，稱陸某欠了他５０萬(wàn)元的債。對(duì)方申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院于１月１６日通知交易中心，查封了陸某已出售給王先生的辦公用房。
煮熟的鴨子飛走了，王先生欲哭無(wú)淚。王先生認(rèn)為，從１月１４日起，陸某與這套房子已沒有任何權(quán)利義務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任已經(jīng)轉(zhuǎn)移。“買房前我曾向交易中心查詢，查明這套房子產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)任何瑕疵，更無(wú)被查封跡象?，F(xiàn)在我該怎么辦？這究竟是誰(shuí)的錯(cuò)？”王先生滿腹委屈地對(duì)記者說(shuō)。
評(píng)析：
即將出臺(tái)的《最高人民法院、建設(shè)部關(guān)于人民法院執(zhí)行和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》明確規(guī)定：
被執(zhí)行人的房產(chǎn)已經(jīng)協(xié)議向他人轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同已在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案，買受人已支付了大部分購(gòu)房款或房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)已受理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶、權(quán)屬登記的，該房產(chǎn)不得作為被執(zhí)行人的房產(chǎn)予以查封。
既然王先生已支付了全部房款，交易中心亦已受理了該房的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶及產(chǎn)權(quán)登記，按照這一“通知”精神，今后這類房產(chǎn)將不予查封。
通知內(nèi)容
執(zhí)行涉房案件保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益
據(jù)權(quán)威人士透露，《最高人民法院、建設(shè)部關(guān)于人民法院執(zhí)行和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》主要內(nèi)容有：
查封房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)移過(guò)戶
房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在執(zhí)行法院解除查封前或者查封期限屆滿前不得辦理被查封房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。
人民法院對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)在一個(gè)有管轄權(quán)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了查封登記的，其他有管轄權(quán)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)也應(yīng)受此約束。
人民法院查封房產(chǎn)后，被執(zhí)行人就該房產(chǎn)設(shè)定抵押、進(jìn)行租賃的，相關(guān)的抵押權(quán)人和承租人的權(quán)利不能對(duì)抗查封債權(quán)人。
查封期限不超過(guò)一年
●人民法院對(duì)房產(chǎn)的查封期限不超過(guò)一年。
查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書都應(yīng)明確查封的期限。期限屆滿需要繼續(xù)查封的，應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書。
案件執(zhí)行完畢或有其他不應(yīng)或不需要執(zhí)行情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)查封的房產(chǎn)予以解封，并向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出解除查封的協(xié)助執(zhí)行通知書。
查封期限屆滿前，人民法院未辦理解封手續(xù)或未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封期限屆滿之日，查封的效力消滅。
●人民法院對(duì)可以分割處分的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的范圍內(nèi)分割查封，但不可分割的房產(chǎn)可以整體查封。
房產(chǎn)已向他人轉(zhuǎn)讓的不得查封
●被執(zhí)行人的房產(chǎn)已經(jīng)協(xié)議向他人轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同已在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案，買受人已交付了大部分購(gòu)房款或房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)已受理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶、權(quán)屬登記的，該房產(chǎn)不得作為被執(zhí)行人的房產(chǎn)予以查封。
●登記為案外人名下的房產(chǎn)，登記名義人（案外人）聲明該房產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，可以采取查封措施；如果登記名義人否認(rèn)財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人，而申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，應(yīng)當(dāng)另行提起訴訟或通過(guò)其他程序，撤銷該登記并恢復(fù)為被執(zhí)行人的登記，才可以采取查封措施。
期房可以預(yù)備查封
人民法院對(duì)被執(zhí)行人尚未取得但將來(lái)會(huì)取得或?qū)?lái)可能取得房產(chǎn)登記的下列房產(chǎn)可以進(jìn)行預(yù)備查封：
（１）在建工程；
（２）違章、違法建筑；
（３）被執(zhí)行人買受的房產(chǎn)，房產(chǎn)買賣合同已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案或登記機(jī)關(guān)已受理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記的；（４）房產(chǎn)未經(jīng)報(bào)批、報(bào)建等合法手續(xù)，但符合城市總體規(guī)劃、土地管理等有關(guān)規(guī)定，依照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)可以補(bǔ)齊手續(xù)或取得有關(guān)主管機(jī)關(guān)書面處理意見的；（５）被執(zhí)行人因法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、繼承而取得的房產(chǎn)，尚未進(jìn)行過(guò)戶登記的；（６）其他未進(jìn)行權(quán)屬登記的房產(chǎn)。