如何進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為、所謂其他方式，主要包括下列行為：
(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
(四)以房地產(chǎn)抵債的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形、
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、
什么樣的房產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)讓呢?
下列房地產(chǎn)是不可以轉(zhuǎn)讓的：
(一)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的;
(二)依法收回土地使用權(quán)的;
(三)公用房地產(chǎn)，未經(jīng)其他公用人書面同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形、
辦理轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)遵循哪些程序呢?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;
3、房地產(chǎn)法律部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù);
4、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估;
5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);
6、房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單、
怎樣書寫房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同呢?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容;
1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;
2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào);
3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;
5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
6、成交價(jià)格及支付方式;
7、房地產(chǎn)支付使用的時(shí)間;
8、違約責(zé)任;
9、雙方約定的其他事項(xiàng)、
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用出讓合同載明的權(quán)利、意外隨之轉(zhuǎn)移、
以出讓方式取得使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)總額的25%以上、
屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他用地建設(shè)條件、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋使用權(quán)證書、
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由受理方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用出讓金、
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理、土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理、
1、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，諸如的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的;
2、私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;
3、按照國務(wù)院住宅制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;
4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;
5、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;
6、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;
7、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形、
依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明、
依照上面提到的方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益、國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)、成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的可以在接到評(píng)估價(jià)格通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議可以在接到復(fù)核結(jié)果15日內(nèi)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書、房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)登記時(shí)，其收費(fèi)的基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門審批不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違反以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)收其違法所得，并可處以罰款。
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