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一、抵押權(quán)的法律地位

抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，擔(dān)保物權(quán)是以保證債的履行為目的，在債務(wù)人或第三人的所有物或者權(quán)利上所設(shè)定的限制物權(quán)。
　　
　　物權(quán)是主要的財產(chǎn)權(quán)，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對特定物的直接管領(lǐng)和支配、享有權(quán)利并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)可分為完全物權(quán)和限制物權(quán)，具有物權(quán)的全部權(quán)能的是完全物權(quán)，人們很為熟悉的所有權(quán)就是一種完全的物權(quán)；在他人的物上所享有的某種有限的權(quán)利稱為限制物權(quán)，除所有權(quán)以外的物權(quán)都屬于限制物權(quán)。
　　
　　由于社會的不斷發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日益復(fù)雜，單純的所有權(quán)制度已無法滿足社會發(fā)展的需要，于是，從所有權(quán)中派生出了各種他物權(quán)。如屬于用益物權(quán)的典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)；屬于擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。所有權(quán)和各種他物權(quán)共同組成了物權(quán)。物權(quán)具有優(yōu)先的效力和追及的效力。優(yōu)先的效力是指在同一物上可以同時存在物權(quán)和債權(quán)，但物權(quán)的效力要優(yōu)于債權(quán)。追及的效力是指物權(quán)的標(biāo)的物無論轉(zhuǎn)移到何處，物權(quán)的權(quán)利人都可以直接向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利。由于物權(quán)所具有的這種效力，債權(quán)在設(shè)定擔(dān)保以后，就獲得了優(yōu)先受償?shù)任餀?quán)性質(zhì)的權(quán)利。
　　
　　（一）優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７康禺a(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價所得的價款優(yōu)先受償。
　　
　　1、抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、因債務(wù)人未履行債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍。列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?
　　
　　2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
　　
　　新增的房屋是建在使用權(quán)已抵押的土地上，或是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，或是考慮到處分抵押物時房地產(chǎn)受讓人對房屋的利用這一因素，都應(yīng)當(dāng)將新增的房屋與抵押物一同處分。但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，都是另一個所有權(quán)的客體，不屬于抵押物，抵押權(quán)人因而無權(quán)優(yōu)先受償。
　　
　　3、優(yōu)先受償?shù)奈淮涡浴Ｒ言O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，其價值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。但在受償時，應(yīng)按照抵押登記的先后順序清償。這里的登記應(yīng)當(dāng)是核準(zhǔn)登記。
　　
　　（二）追及的效力。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產(chǎn)讓與他人時，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并不喪失法律上的處分權(quán)，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。
　　
　　如果抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán)，而使受讓人受到損失，其損失應(yīng)由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失，減少民事糾紛，擔(dān)保法規(guī)定：在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
　　
　　抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價款，應(yīng)當(dāng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
　　
　　（三）物上請求權(quán)。抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)享有物上請求權(quán)，即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押物，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。
　　
　　二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生和消滅
　　
　　（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生。抵押權(quán)因抵押當(dāng)事人的設(shè)定而產(chǎn)生，設(shè)定抵押權(quán)應(yīng)以主債權(quán)的存在為前提，并應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，房地產(chǎn)抵押合同在進行權(quán)屬登記后生效。
　　
　　與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的時間或期限包括：抵押合同的簽訂時間、登記機關(guān)受理登記的時間和核準(zhǔn)登記的時間；主債權(quán)的履行期限、當(dāng)事人約定的抵押期限、登記機關(guān)登記的期限。
　　
　　1、抵押合同的簽訂時間。抵押合同是抵押當(dāng)事人為設(shè)定抵押權(quán)而簽訂的，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)在登記之日起生效。換言之，在登記以前既不具有物權(quán)的效力，亦不具有債權(quán)的效力。如抵押人違背誠實信用原則，在簽訂抵押合同后拒絕辦理登記手續(xù)，致使債權(quán)人受到損失的，雖然也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但這是無效合同的過錯方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并不是抵押合同生效所致。《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）對未辦理抵押物登記手續(xù)的，規(guī)定為不登記不得對抗第三人。但對于抵押權(quán)來說，無論是優(yōu)先受償還是追及的效力，都要及于第三人，因而實際上仍然不具物權(quán)的效力。因此，抵押合同的簽訂時間對抵押權(quán)無實質(zhì)性的影響。
　　
　　2、登記機關(guān)受理登記的時間和核準(zhǔn)登記的時間。登記機關(guān)受理登記的時間是抵押當(dāng)事人提出抵押登記申請的時間，對當(dāng)事人提出的申請，登記機關(guān)并不一定都能準(zhǔn)予登記，在實行產(chǎn)權(quán)登記制（相對于契據(jù)登記制）的國家，物權(quán)的成立應(yīng)當(dāng)以登記的完成即核準(zhǔn)登記作為標(biāo)準(zhǔn)來界定。按我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記操作規(guī)程，如無特殊情況，登記機關(guān)對先受理的登記會先予核準(zhǔn)登記。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定多個抵押時，涉及優(yōu)先受償?shù)奈淮螘r，就應(yīng)當(dāng)以登記機關(guān)核準(zhǔn)登記的時間先后來確定。
　　
　　3、當(dāng)事人約定的抵押期限和登記機關(guān)登記的期限。抵押期限是在實際工作中最易引起爭議的問題。以往，權(quán)屬證書上使用的是“權(quán)利存續(xù)期限”，很容易被理解為抵押權(quán)存在的期限，即超過這一期限抵押權(quán)歸于消滅。在1997年建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書時，已將此欄目改為“約定期限”，但還是會有人對抵押期限產(chǎn)生歧義。抵押權(quán)作為一種物權(quán)，只能因法律的原因而消滅（我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明書至今仍使用“權(quán)利存續(xù)期限”一詞）。《最高院解釋》對此已明確：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。至此，對抵押期限的理解所引起的問題應(yīng)是徹底解決了。
　　
　　（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅。抵押權(quán)除了因債的履行、抵押權(quán)的行使外，還因抵押物的滅失而消滅。
　　
　　1、債的履行。設(shè)定抵押權(quán)的目的就是確保債務(wù)的履行。由于抵押權(quán)的從屬性，主債權(quán)一旦消滅，抵押權(quán)亦隨之消滅。
　　
　　2、抵押權(quán)的行使。抵押權(quán)一經(jīng)行使，該抵押權(quán)及在同一抵押物上存在的其它抵押權(quán)均告消滅。
　　
　　3、抵押物的滅失。房屋滅失，物權(quán)因標(biāo)的物滅失而消滅。但因房屋滅失而得到的補償、賠償?shù)荣M用，仍應(yīng)作為抵押財產(chǎn)處理。