全方位聚焦個人住房貸款利率上調新政策 全方位聚焦個人住房貸款利率上調新政策
中國人民銀行決定，自3月17日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍,并建議提高最低首付款比例。
據悉，這是繼去年10月29日調高存貸款基準利率后央行的又一次加息舉動。該政策都有哪些具體規定，它將對房地產市場和老百姓產生什么影響？記者昨日就此采訪了相關人士。
■公積金貸款利率同時上調
“事實上，此次貸款政策調整，不僅包括商業銀行自營性個人住房貸款，還包括公積金個人住房貸款。”在采訪中，省建行有關人士介紹說，公積金個人住房貸款年利率統一上調了0.18個百分點，1年-5年期貸款年利率從3.78%上調至3.96%，5年以上貸款年利率由4.23%上調至4.41%，上調幅度略低于自營性個人住房貸款利率。
■房貸利率上調后分為五檔
據悉，此次政策調整前，商業銀行自營性個人住房貸款利率分為兩檔：五年以下(含五年)利率為4.95%，五年以上年利率為5.31%。調整后的利率回歸同期貸款利率水平，利率分為五檔：6個月以內的貸款，利率為5.22%；1年期貸款，利率為5.58%；一至三年(含三年)期貸款，年利率為5.76%，調高0.81個百分點；三至五年(含五年)5.85%，調高0.9個百分點；五年以上6.12%，調高0.81個百分點。
“個人住房信貸一般都是5年以上中長期貸款。可以說，利率平均上調在0.8個百分點以上。”業內人士在接受記者采訪時說。
■各商業銀行可能采用下限利率
此次央行個人住房貸款利率調整實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，在下限以上，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規劃。在浮動幅度內，我省各商業銀行將采取怎樣的利率呢？
“商業銀行將考慮實際風險狀況、省內地區差異、房價上漲幅度及個人資信程度等因素，來確定個人住房貸款的最終利率。”在采訪中，省建行和省工行專業人士介紹說，實際上，由于目前個人住房貸款仍屬優質貸款，從銀行間競爭的角度考慮，各行采取下限利率的可能性和覆蓋面較大。
以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現行利率5.31%提高0.20個百分點。
■利率執行日期以放款日為準
央行規定，自3月17日起調整個人住房貸款利率，此前已簽訂貸款合同的客戶，其貸款利率如何執行呢？建行有關人士介紹說，利率的執行以放款日為準，放款日即起息日。即使此前已簽訂貸款合同的客戶，如合同中約定的放款日為3月17日及以后，也將執行調整后利率。但在3月17日前已放款的客戶，銀行一般按年度調整，自明年1月1日起再按調整后的新利率執行。
■首付款成數視具體情況而定
此次央行規定，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。
對此，我省銀行專業人士認為，首付款比率要視具體樓盤和客戶情況而定。省工行有關人士介紹說，工行一直執行個人資信評級制度，即使是同一個樓盤，也不是所有客戶都能夠取得最高八成的貸款，有的可能要遠遠低于八成。因此，此規定在實際操作中影響不大。
■心理影響將大于漲幅影響
此次調整后，按揭貸款客戶月供將增加多少呢？業內人士介紹說，實際還款不會增加太多。
以10年期20萬元的房貸為例，調整前利率為5.31%，每月需歸還銀行貸款2151.74元。調整后利率為6.12%，每月需歸還銀行貸款 2232.48元，每月多還80.74元。如果銀行對借款人實行5.51%的優惠利率，每月的還款額為2171.51，僅需多還19.77元。
相比之下，此次政策調整對購房者的心理影響可能會更大。業內人士接受記者采訪時說，去年10月，央行上調人民幣存貸款基準利率，個人住房貸款利率相應上調。此次又專門對個人住房貸款利率進行調整，說明國家將以經濟杠桿調控房地產業，種種不確定因素將影響消費者的購買意愿，持幣待購者將會增加。
■提前還貸者將會增加
去年央行提高基準利率，各大銀行提前還貸的人數有明顯增加。雖然此次房貸利率調整幅度不大，但業內人士估計，在明年1月1日前，仍然會出現提前還貸的熱潮。
“央行這次上調利率肯定會影響到房地產市場的需求。”有業內人士在接受記者采訪時說，尤其是在房地產過熱地區的投資型客戶群，因利率上調及市場前景的不確定性，可能會更趨理智，投資人群將減少。
其次受影響的是中低檔樓盤的價格敏感型客戶，因為工薪階層收入有限，可能會因上調利率暫時持幣待購。相比之下，高檔樓盤的客戶對價格不敏感，需求反而不會受到影響。
■房價上漲速度可能趨緩
個人房貸利率上調最終將在一定程度上抑制購房需求，供求關系的變化必然會影響到房價。在采訪中，有業內人士分析認為，因為政策有一個滯后效應，今年房價可能還會上漲，估計明年房地產市場的買方將更趨理性，購房需求減少，明年房價漲幅將趨緩。
河北極藝投資顧問有限公司總經理趙楊認為，利率上調的影響是杜絕惡意炒房，減少非理性購房。但房價上漲也是受多方面因素影響的，土地資源稀缺，鋼材等原材料價格不斷上漲，都是造成房價上漲的因素。此外，市場供給方的開發行為也將因需求減少而趨于理性，供給量也會相應減少，因此，房價變化不會太大。
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