個(gè)人住房消費(fèi)貸款的操作規(guī)程 個(gè)人住房消費(fèi)貸款的操作規(guī)程
隨著新的房改政策出臺(tái)，個(gè)人住房消費(fèi)成為一大熱點(diǎn)。有消息報(bào)道，去年商品房的銷售量自1995年以來首次超過當(dāng)年商品房的竣工量，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始步出低谷，就廣大的住房消費(fèi)者而言，除了精心挑選商品房外，如何合理地利用財(cái)務(wù)杠桿用明天的錢圓今天的夢(mèng)，已經(jīng)為眾人所關(guān)注。下面就談?wù)剛€(gè)人住房消費(fèi)貸款的日常操作規(guī)程：
合理評(píng)價(jià)，選擇貸款。
在向銀行申請(qǐng)貸款以前，首先要對(duì)自己的家庭收入，支出狀況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，確定實(shí)際清償能力。其次要掌握兩類貸款之間的區(qū)別。一般而言，個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人住房商業(yè)性貸款之間的年利率相差一個(gè)百分點(diǎn)，目前公積金貸款可貸的最高限額為10萬(wàn)元，具體金額是根據(jù)貸款申請(qǐng)人及直系親屬的月工資之和的百分之三十五再乘以貸款年限加以確定，商業(yè)性貸款可貸的最高限額為 80萬(wàn)元，具體是根據(jù)每戶家庭月收入總額的30%～40%（根據(jù)貸款年限有適當(dāng)浮動(dòng)）再乘以貸款年限加以確定；第三，在簽訂了購(gòu)房合同或者協(xié)議以后，根據(jù)實(shí)際需要，填列《個(gè)人住房借款申請(qǐng)書》。
申請(qǐng)受理，審批貸款。
銀行會(huì)對(duì)購(gòu)房者的《個(gè)人住房借款申請(qǐng)書》從形式與實(shí)體兩方面加以審核，若申請(qǐng)書在形式要件上與銀行要求不相吻合，銀行會(huì)不予以受理。通過形式上的審查以后，銀行會(huì)著重對(duì)借款人的清償貸款能力，資信狀況，所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬及有無權(quán)利瑕疵，房產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況等幾方面加以審核，對(duì)符合貸款條件的再報(bào)呈主管科長(zhǎng)、行長(zhǎng)最后加以審批。對(duì)公積金貸款，由于上海市公積金管理中心對(duì)每年公積金貸款的使用量有規(guī)模上的限制，因此對(duì)已超乎規(guī)模的公積金貸款申請(qǐng)將會(huì)被安排到下一年度加以解決，這一點(diǎn)也值得廣大購(gòu)房者加以注意。
簽訂合同，辦理公證。
對(duì)已經(jīng)通過審批的個(gè)人住房消費(fèi)借款，銀行會(huì)安排購(gòu)房者（借款者）簽訂《住房公積金借款合同》或者《個(gè)人商業(yè)性借款合同》，并同時(shí)要求購(gòu)房者訂閱有關(guān)房產(chǎn)的抵押合同。然后，銀行會(huì)統(tǒng)一向當(dāng)?shù)毓C部門申請(qǐng)借款合同、抵押合同公證，并將有關(guān)的公證事項(xiàng)，手續(xù)及結(jié)果向購(gòu)房者進(jìn)行通知。
設(shè)立抵押、辦理保險(xiǎn)
借款合同，抵押合同經(jīng)過公證以后，銀行會(huì)要求購(gòu)房者（借款者）配合，提供購(gòu)房合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書，向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心提出房產(chǎn)抵押申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利證明。而后，借款者還須在銀行指定的保險(xiǎn)公司對(duì)已設(shè)置抵押的房產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，約定根據(jù)借款的年限長(zhǎng)短確定保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)期限自抵押之日起至還清貸款本息止。保險(xiǎn)受益人為銀行。在抵押期間，保險(xiǎn)單正本須交予銀行保管。
發(fā)放貸款
在辦妥合同公證、抵押登記、設(shè)置保險(xiǎn)等手續(xù)以后，銀行會(huì)以書面或者電話方式通知借款者發(fā)放有關(guān)的貸款，具體操作是銀行按照借款合同約定，在得到了借款者書面委托后，以貸記方式直接將款項(xiàng)劃入至房產(chǎn)開發(fā)商的帳戶，用于支付購(gòu)房者的房款。
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