銀行評判貸款額度標(biāo)準(zhǔn)模糊 房貸貸多少中介有招
“我買房子貸到了8成款”，聽到朋友如此興奮地傳達(dá)這個消息，記者不禁感到驚訝。朋友購買的房子是上世紀(jì)80年代末的二手房，按照目前的房貸政策，即使計(jì)算進(jìn)住房公積金貸款，朋友最多也只能貸5成款，于是請他指點(diǎn)迷津，他神秘地一笑，說：“你自己去中介打聽。”
關(guān)于個人住房貸款，半年前開始實(shí)施的房產(chǎn)新政早有白紙黑字的規(guī)定。3月16日，中國人民銀行宣布，部分房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和地區(qū)的個人住房貸款最低首付款比例將由現(xiàn)行的20%提至30%。顯然這一句話含義豐富，即給了銀行上調(diào)首付的主動權(quán)，又體現(xiàn)出一定的強(qiáng)制性。根據(jù)該政策，3月28日，上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》，該指引由公會會同16家中資商業(yè)銀行共同簽署并遵守。指引中明確規(guī)定停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上貸款的首付款比例，并且實(shí)行貸款利率上福
既然央行有規(guī)定，地方又有指引，貸款成數(shù)早就不該成為疑問。但是，事實(shí)并非如此。在對房產(chǎn)新政進(jìn)行跟蹤采訪時，記者不止一次碰到購房者抱怨，如今的個人房貸越來越讓人看不懂，究竟能貸幾成，沒有個準(zhǔn)。那么，是誰攪亂了本來應(yīng)該很明確的個人房貸成數(shù)？
中介：競爭手段百出既然朋友已經(jīng)指了條明路，記者就順藤摸瓜。經(jīng)過一番暗訪，這才明白，中介在房貸成數(shù)中起的重要作用。
記者以買房者的身份對三個中介進(jìn)行了探訪。態(tài)度比較謹(jǐn)慎的是新一代房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司。該公司人士表示，如果需要購買80年代末的房子，目前銀行政策仍然比較緊，最多只能貸5成款。而且，住房公積金和銀行貸款不能分開進(jìn)行。
相對于新一代房產(chǎn)，另一家房屋中介公司提出的條件誘人得多。該公司一位女士向記者保證，貸款7成沒有問題。當(dāng)記者追問，有沒有貸款8成的可能性，她支吾了一陣后告訴記者，如果在他們公司買房，他們可以在銀行幫忙打條子，8成貸款還是有希望的。同時，她還告訴記者，如果有住房公積金，可以兩種一起貸，那樣達(dá)到8成就沒有問題。
上海某房地產(chǎn)營銷策劃有限公司提出的條件更加吸引人。接待記者的先生首先詢問了記者的情況，聽說記者既沒有本地戶口，又只想買個二手房，立刻表示，目前房貸難度大了，最多只能保證貸款6至7成。聽到記者似乎對6、7成不滿意，他立刻又說，如果在銀行方面下點(diǎn)工夫，還是可能貸到8成的。在記者追問下，他不無得意的告訴記者，他們和銀行一直保持比較好的合作關(guān)系，之前還成功運(yùn)作過外地購房者買第4套房子的高比例貸款。記者表達(dá)了自己囊中羞澀，他不無為難地表示，那就不得不做高房價了，現(xiàn)在銀行評估比較緊，難度要大很多。
各中介都給記者支招后，記者終于明白，房貸市場目前的變數(shù)之大。從5成到8成，運(yùn)作才是關(guān)鍵。就此，記者采訪了中國建設(shè)銀行某高層人士，他表示，不能排除銀行業(yè)內(nèi)部有人開后門，但是，就他對房貸市場的了解，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，管理十分嚴(yán)格，不可能像中介所說的輕易放出8成貸款。為了應(yīng)對目前萎縮的買房市場，各家中介很可能僅僅是炒作，甚至是部分中介的房產(chǎn)銷售員為了搶奪客戶以高房貸作為幌子，最終是不是能順利貸款，實(shí)在很難說。
銀行：評判標(biāo)準(zhǔn)模糊為了驗(yàn)證中介的說法，記者立刻聯(lián)系了朋友當(dāng)初貸款的上海某商業(yè)銀行，咨詢服務(wù)熱線接線員矢口否認(rèn)購買二手房在該行可以取得高達(dá)8成的個人貸款，但是，委婉地表示，如果是購買新房，貸款額度可以適當(dāng)放松。當(dāng)記者問及適當(dāng)放松能放松多少，如何滿足適當(dāng)放松的條件，得到的回答是，信譽(yù)度高和符合銀行條件的客戶就可以放松，至于能不能貸到8成款，就要看各方面條件。所謂的各方面條件是什么，記者又對各家銀行進(jìn)行了了解，得到以下基本原則：首次貸款購買非高檔住宅新房可以適當(dāng)放寬貸款比例。然而，這個看起來清晰明了的原則在實(shí)施過程中卻有諸多不明因素。首先，銀行面臨條件判定上的困難。目前銀行業(yè)內(nèi)對非高檔住宅的界定基本上是以上海市房地產(chǎn)交易中心下發(fā)的關(guān)于各個區(qū)域房價的均價表為基準(zhǔn)。顯然，這個評判標(biāo)準(zhǔn)并不完善，忽略了房產(chǎn)地區(qū)間比較。以上海目前的狀況來說，由于地段差異導(dǎo)致房產(chǎn)檔次差異的情況仍然存在，只考慮同區(qū)域內(nèi)比較，判定房屋檔次，難免不全面。
另外，以上原則基礎(chǔ)上，銀行為了嚴(yán)格房貸都增加了其他評估。這些評估包括客戶過去在該行的信用記錄和對該行的忠誠度。這種評估沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)則嚴(yán)以，但是，實(shí)行人為操作，很難保證所有評判都能做到公證公平。
正如之前談到，很多中介機(jī)構(gòu)聲稱在銀行有關(guān)系，可以幫助提高貸款成數(shù)。不排除這是中介機(jī)構(gòu)的競爭策略和炒作手段，但是，也不能排除銀行內(nèi)部存在相應(yīng)問題。否則，朋友的二手房何以在各家銀行紛紛表示不可能給二手房提供8成貸款的情況下仍然順利突破？雖然，銀行業(yè)內(nèi)目前避免談放松二手房房貸，記者還是聽到了不同的聲音。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，如果二手房貸款政策適當(dāng)放松，對于房地產(chǎn)市場是利好消息。他指出，開始放開二手房貸款政策，是上海金融系統(tǒng)支持購房者自主型消費(fèi)的好政策。目前的政策對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能購買二手房和希望通過購買二手房改善居住條件，未來購買新房的買房一族是個打擊。包括提高住房公積金貸款上限等政府的新政正在指引房貸政策偏向真正的買房者。實(shí)際上，嚴(yán)格的房產(chǎn)政策應(yīng)該只針對投機(jī)者。他同時指出，為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場低迷，銀行采取不同的政策滿足競爭的需要是無可厚非的。
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