國家擔(dān)保法規(guī)定抵押合同自登記之日起生效，當(dāng)事人未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。這些規(guī)定可以規(guī)范抵押行為，同時保護(hù)了抵押權(quán)人的權(quán)利。如果抵押人因債務(wù)問題引起糾紛時，在眾多的債權(quán)人之間，抵押權(quán)人就有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而未經(jīng)登記的抵押關(guān)系當(dāng)事人要主張自己的抵押權(quán)就不能得到法律的保護(hù)。
因此，無論是買賣、租賃、贈與，還是抵押，除了簽訂相關(guān)合同，還要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。以自己的房屋作為債務(wù)的擔(dān)保，抵押雙方必須同時去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定，是因為一旦要發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，若沒有相關(guān)的證據(jù)資料，處理將十分困難。
哪些房地產(chǎn)不能抵押?
我國《擔(dān)保法》規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等 建筑物抵押，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
另外，土地所有權(quán)不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可用以抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會軒體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押。所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)不得抵押。
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也規(guī)定，列入文物保護(hù)范圍的建筑物、有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。為什么要作這樣的規(guī)定呢?因為抵押的房地產(chǎn)隨時會因合同得不到履行而被處理，而公共福利事業(yè)關(guān)系百姓民生，把它們作為抵押對象，會給人們的日常生活造成混亂。
以上法律規(guī)定要求我們在接受他人以房地產(chǎn)作為抵押時，一定要認(rèn)真審核相關(guān)手續(xù)、證明等，確信設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。因為以上述房地產(chǎn)作抵押，該抵押為將因違反法律規(guī)定而無效，屆時抵押權(quán)人將無法行使抵押權(quán)，從而使自己的權(quán)益受到不應(yīng)有的損害。
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