抵押權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利，而在建房屋抵押協(xié)議卻是一種設(shè)定未來(lái)權(quán)利的契約。這種設(shè)定未來(lái)權(quán)利的契約作為一種雙方在平等、自愿前提上協(xié)商的結(jié)果，其本身應(yīng)是立即有拘束力的，但由于其是一種附條件的民事行為，現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得仍受到契約所提條件的限制。我們認(rèn)為，在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押權(quán)已經(jīng)合法現(xiàn)實(shí)取得。抵押權(quán)在在建房屋建成后才有可能取得，亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同，在房屋建成后一方可以自動(dòng)取得已建成房屋的抵押權(quán)呢?這一問(wèn)題值得思考。
應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在建房屋抵押合同的生效僅在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力，即待房屋建成后，一方有義務(wù)將建成的房屋現(xiàn)實(shí)地抵押給另一方，并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權(quán)這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不是一種直接設(shè)定某種物權(quán)的行為。在本案中，東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對(duì)未來(lái)建成房屋抵押權(quán)的約定，即房屋建成后，抵押權(quán)應(yīng)由中行分行取得。但在本案中，房屋后來(lái)已經(jīng)建成，中行分行是否理所當(dāng)然是抵押權(quán)人呢?我們認(rèn)為，在在建房屋抵押法律關(guān)系中，房屋建成后權(quán)利人并不能在房屋建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權(quán)人。這是因?yàn)椋诮ǚ课莸盅菏且环N附條件的民事行為，其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)房屋進(jìn)行抵押的一種約定。嚴(yán)格講來(lái)，這時(shí)所附條件是一種履約條件，類似于未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時(shí)交付，交付仍須進(jìn)行登記。所以，在建房屋抵押的權(quán)利人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如果未進(jìn)行正式登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然享有建成房屋的抵押權(quán)。
關(guān)于在建房屋抵押合同的效力，也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為，那么當(dāng)所附條件成熟時(shí)，當(dāng)事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實(shí)抵押合同，當(dāng)事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當(dāng)作正式抵押合同簽訂的前提，即待條件成熟后，才可進(jìn)行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈(zèng)與合同，條件成熟后才可進(jìn)行贈(zèng)與這種民事行為。在現(xiàn)實(shí)中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言，我們認(rèn)為，在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件，而是合同履行和交付的條件，這里的條件是已生效抵押合同的一部分，亦即在抵押權(quán)利和義務(wù)已確定的前提下，當(dāng)事人為房產(chǎn)證的交付設(shè)立了一個(gè)條件。如在抵押合同中，當(dāng)事人明確約定：“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥，待辦好后補(bǔ)交中行留存。”這實(shí)際上就是一種履約條件。所以，本案當(dāng)事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當(dāng)事人之間的抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只是現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得尚需履行登記手續(xù)。
