建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果抵押在先，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”
從這些法律條文中，我們可以知道，未經(jīng)抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對于購房人來說存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種一房二賣的關(guān)系中，普通的購房人僅僅是債權(quán)人，無力對抗抵押銀行的優(yōu)先受償權(quán)。由于我國法律保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在開發(fā)商不能按期還款，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，擺在購房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產(chǎn)權(quán)，單純地向開發(fā)商主張已付房款及損失的債權(quán);二是再出一遍錢，先跟銀行解押，之后再向開發(fā)商主張解除抵押關(guān)系時(shí)所付款項(xiàng)的債權(quán)。
按照我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商與銀行簽定抵押合同之后三十天之內(nèi)，就必須到產(chǎn)權(quán)主管部門進(jìn)行登記，一旦登記，該處房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移就必須由抵押銀行出示意見，即已解押，或同意抵押人銷售轉(zhuǎn)移抵押權(quán)，否則轉(zhuǎn)讓無效。通俗地說，設(shè)置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開發(fā)商拿未建好的房子向銀行設(shè)置了抵押，取得了資金，進(jìn)行了抵押登記。如果抵押之后，開發(fā)商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產(chǎn)權(quán)部門無法為購房人辦理產(chǎn)權(quán)。可以說，禁止銷售設(shè)置了在建工程抵押，同時(shí)未得到抵押銀行意見的房屋，是對廣大購房人合法權(quán)益的保護(hù)，有效地防止開發(fā)企業(yè)在銀行與購房人中間一房二賣。
道理說進(jìn)來很明白，但是真正做出判斷的仍是廣大消費(fèi)者，當(dāng)你碰上網(wǎng)上顯示為紅色不可售狀態(tài)，而又在售樓處出售的房屋時(shí)，請慎重行事。
