以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調處手冊》,這本手冊是為了統(tǒng)一基層調解機構調解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關糾紛裁判時的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。
房屋抵押糾紛的調解處理
?。ㄒ唬┓课莸盅杭m紛概述
抵押是債的擔保方式之一。房屋抵押則是用房屋作為債的擔保，即抵押人向抵押權人提供房屋作為債務人按期履行債務的擔保，在債務人不能按期履行債務時，抵押權人有權依法處分該房產，并優(yōu)先得到償還。提供房屋作抵押的是抵押人，接受抵押的人是抵押權人。房屋抵押權是指債務人或者第三人向債權人提供一定的房屋作為清償債務的擔保所產生的擔保物權，當有關債務人不履行債務時，債權人享有依照法律的規(guī)定將房產折價或者以變賣的方式在所得的價款中優(yōu)先受償?shù)臋嗬５盅簷嗍请S著債權的發(fā)生而發(fā)生，又隨著債權的消滅而消滅，不能脫離債權而獨立存在。
設定房產抵押權，首先必須符合我國《物權法》、《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，不得在不允許設定抵押的房屋上設定抵押。抵押當事人之間應當簽訂抵押協(xié)議，抵押人必須是有權對房屋設定抵押的權利人，如果抵押人以同一建筑物的部分作為抵押物時，應將比例寫明確；如果以共有的房屋設定抵押時，應當出具其他共有人表示同意的意見書，并以抵押人本人所有的份額為限。需要強調的是，根據法律規(guī)定，當事人在抵押合同中不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權轉移為抵押權人所有。這樣的約定屬于無效條款，不產生法律效力。同時，房屋抵押權屬于不動產物權之一，以在房產管理部門辦理登記手續(xù)作為法定生效要件。也就是說，抵押當事人達成了抵押協(xié)議但未辦理登記手續(xù)的，不產生物權的法律效力。
房屋在抵押期間通常歸抵押人保管，有條件地使用并維修，抵押活動涉及的公證、登記等費用，由抵押人支付。抵押人將房屋抵押后，并不喪失其所有權，應當承擔房屋意外滅失的風險。抵押權人行使清償權利時，一般是債務已到清償期限，而抵押人不履行清償債務時。屆時，抵押權人可申請法院依法拍賣抵押房產，以抵償其債務；如有剩余款項則歸抵押人所有，如不足清償時可繼續(xù)向債務人追索。當?shù)盅核鶕５膫鶆找讶柯男?，或者抵押權已完全實現(xiàn)時，抵押當事人應到登記機關辦理登記注銷手續(xù)。
（二）房屋抵押糾紛調解處理的原則和方法
1．房屋抵押權與租賃權并存時的調解處理
調解房屋抵押權與租賃權并存糾紛時，應當查明抵押權與租賃權設立的先后順序，區(qū)分情況設置調解方案：一是法律規(guī)定房屋抵押權自登記時生效，因此登記的抵押權可對抗其后發(fā)生的租賃關系，此時應調解保護抵押權人的權利，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具有約束力，若買受人要求承租人遷讓，一般可調解支持。至于承租人的損失，應和出租人協(xié)調解決。二是房屋抵押權登記前該房屋已經存在租賃關系且租賃合同登記備案，此時租賃關系不受抵押權的影響，抵押權人實現(xiàn)抵押權時，租賃關系在租期內有效存續(xù)。三是房屋抵押權登記前，房屋租賃合同雖未登記備案，但租賃關系實際存在，且承租人實際占有使用房屋的，可調解租賃關系不受抵押權影響。
2．房屋買賣無效對抵押權的影響
買受人購買房屋后，如以該房屋設定抵押進行借貸的，通常產生三層法律關系，即房屋買賣合同關系、借貸合同關系、房屋抵押合同關系。若當事人以房屋買賣無效為由主張抵押無效，調解時應注意：借貸合同與提供擔保的抵押合同構成主從合同關系，而買賣合同與抵押合同不形成主從合同關系。如房屋買賣合同存在無效因素，買受人設定房屋抵押權則成為無處分權人，抵押權人可依據善意取得制度取得抵押權。因此調解時，應考察抵押權人設定抵押權時是否善意并支付合理對價，以及是否辦理不動產抵押權登記等要素。如果抵押權人對房屋登記產生信賴，一般情況下可確認其善意，但有證據證明抵押權人知道或應當知道抵押物的權利存在瑕疵的除外。具體可結合抵押權人是否知道抵押人對抵押物無權處分、交易是否符合習慣等方面進行判斷。
?。ㄈ┯嘘P房屋抵押糾紛的法律規(guī)定
中華人民共和國擔保法（節(jié)錄）
（1995年6月30日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過，自1995年10月1日起施行）
……
第三章 抵押
第一節(jié) 抵押和抵押物
第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。
第三十四條 下列財產可以抵押：
?。ㄒ唬┑盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ铮?BR> ?。ǘ┑盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
?。ㄋ模┑盅喝艘婪ㄓ袡嗵幏值膰械臋C器、交通運輸工具和其他財產；
?。ㄎ澹┑盅喝艘婪ǔ邪⒔洶l(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第三十五條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
第三十七條 下列財產不得抵押：
?。ㄒ唬┩恋厮袡啵?BR> ?。ǘ└?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；
