存在較大分歧。多數(shù)人認(rèn)為，上述效力認(rèn)定及處理是錯(cuò)誤的。理由如下：首先，農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定。認(rèn)為農(nóng)村房屋抵押無效。根據(jù)《擔(dān)保法》對(duì)于房屋抵押的規(guī)定，以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。即以房屋抵押時(shí)，不能將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相剝離。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權(quán)中的宅基地，是《擔(dān)保法》明文規(guī)定不能抵押的財(cái)產(chǎn)之一。由此可見，如以農(nóng)村房屋提供抵押，則把房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離了開來，與法不符，該抵押無效。其次，農(nóng)村房屋抵押的處理問題。從以上對(duì)農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定來看，農(nóng)村房屋抵押無效，在處理上，就應(yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，按雙方有無過錯(cuò)，由抵押人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任或不能清償部分1/2的責(zé)任。
筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋抵押應(yīng)當(dāng)有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見，村民出租、出售房屋，法律并無禁止性規(guī)定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可。農(nóng)村房屋所占用的是宅基地，所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造房屋以及其他附著物。房屋所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。村民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。如果不允許地隨房走，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)能。故筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房走，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)交易。同理，用農(nóng)村房屋抵押，設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利以及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上也僅是房屋宅基地使用權(quán)人的變更，并沒有剝奪所有權(quán)。
農(nóng)村房屋所占用的宅基地與城鎮(zhèn)房屋所占用的國(guó)有土地有其共通性，即使用權(quán)人僅有占有、使用、收益的權(quán)利，沒有所有權(quán)。地上附著物所有權(quán)變更，并不改變土地所有權(quán)。從這一點(diǎn)來看，城鎮(zhèn)房屋可以抵押，所占用的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，可以通過折抵、變賣等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的同時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。那么農(nóng)村房屋為什么不行呢?我國(guó)《物權(quán)法》草案第302條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人可以單獨(dú)就房屋設(shè)定抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一同轉(zhuǎn)移。可見，我國(guó)今后的法律發(fā)展方向傾向于確定農(nóng)村房屋抵押的合法效力。
從另一方面來看，城鎮(zhèn)房屋特別是商品房所占用國(guó)有土地使用權(quán)根據(jù)其性質(zhì)，具有不同的使用年限。而宅基地使用權(quán)一旦劃歸使用權(quán)人，使用權(quán)人就享有終身使用權(quán)，甚至澤及子孫，除非宅基地被收回或被征收（即使被收回或征收，也應(yīng)當(dāng)另外批準(zhǔn)給予相應(yīng)的宅基地使用權(quán)）。由此，宅基地使用權(quán)比國(guó)有土地使用權(quán)更具恒久性。這也使抵押農(nóng)村房屋處理中實(shí)行地隨房走更具有可行性，使農(nóng)村房屋具備了抵押的有利條件。
綜上所述，農(nóng)村房屋抵押應(yīng)當(dāng)合法有效，農(nóng)村房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)可比照城鎮(zhèn)房屋的處理方式。
引申的問題：
1、農(nóng)村房屋所有權(quán)的確權(quán)憑證。現(xiàn)在農(nóng)村房屋由于我國(guó)的特殊國(guó)情，沒有專門的產(chǎn)權(quán)證書，僅有集體土地使用權(quán)證。集體土地使用權(quán)證，僅僅能夠證明村民對(duì)其房屋所占用的宅基地有使用權(quán)，并不能說明村民對(duì)房屋具有所有權(quán)。這樣極大的限制了農(nóng)村村民對(duì)其享有產(chǎn)權(quán)的房屋的處置權(quán)。這也體現(xiàn)了農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的不平等性，至少在形式上不平等。筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋也應(yīng)當(dāng)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，首先從形式上把農(nóng)村村民對(duì)房屋的所有權(quán)固定下來。其次才說得上村民對(duì)所有房屋的處置問題。
2、《擔(dān)保法》對(duì)于宅基地使用權(quán)及《物權(quán)法》草案中對(duì)于宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定的合理性問題。《擔(dān)保法》第37條（2）項(xiàng)，《物權(quán)法》草案第302條1款都規(guī)定了宅基地使用權(quán)不得抵押，但宅基地使用權(quán)人可以單獨(dú)就房屋設(shè)定抵押。如前述，即使設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)，也僅是宅基地使用權(quán)人的變更，沒有改變其所有權(quán)。從這一點(diǎn)來說，與城鎮(zhèn)房屋所占用國(guó)有土地使用權(quán)并無二致。既然城鎮(zhèn)房屋所占用國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押，那宅基地使用權(quán)又未嘗不可呢？《物權(quán)法》草案的該規(guī)定中宅基地使用權(quán)人可以單獨(dú)就房屋設(shè)定抵押這一規(guī)定，筆者認(rèn)為有失妥當(dāng)。房與地雖屬兩個(gè)不同的權(quán)利主體，但二者是不可分割聯(lián)合體，有房必定有地，否則就是空中樓閣。如果只能就房屋設(shè)定抵押，把房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)硬性分割開來，就為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置了障礙，就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買者或受讓者僅享有房屋所有權(quán)而不享有宅基地使用權(quán)的尷尬現(xiàn)象。
