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調控造成貸款不成,是否可以解除合同,是否需要承擔違約責任?
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:932 ℃

點評:

宏觀政策調整導致貸款出現問題,買房人無法如約付款的,法院一般支持解除合同,理由是最高法院關于合同法的司法解釋二中26條的規定,即情勢變更,并且,以此理由解除合同時,通常不需要承擔違約責任。

但個案情況不同,不同結果的案例也多有發生。

案例來源:人民法院報2010年8月23日

房貸新政導致無法貸款 退房糾紛如何適用法律

本報記者 鄭金雄 本報通訊員 黃 毅

今年的“新國十條”房貸新政實施后,很多投資客和炒房客“聞風而逃”。浙江籍的投資客姜女士就以“銀行不給貸款,政策因素影響貸款是我無法預見的”為由,將賣方告上法庭,要求退房并退還2萬元的購房定金。近日,記者從福建省廈門市思明區人民法院獲悉,這起在廈門房地產界備受關注的案件在法院主持調解下,雙方同意解除買賣合同,賣方退還2萬元定金。

今年4月5日,30歲的姜女士通過中介,向孫先生購買了位于廈門市思明區廈禾路的一套房子,這套房子建筑面積34平方米。雙方簽訂了《房產買賣協議書》,約定總價款61萬元,首付款28萬元,尾款33萬元通過銀行按揭貸款支付。姜女士當場支付2萬元定金,孫先生出具一張定金收條。

姜女士購買這套房子的定位就是投資炒房,如果漲價就轉手賺差價。否則,退一步說,即使房價升值慢,該房地處繁華地段,也可以坐收租金。

然而,4月17日,“新國十條”出臺,按照規定,姜女士不是廈門本地居民,也不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明。而且,更嚴重的是,由于之前姜女士已經在杭州買了兩套商品房,都有銀行按揭貸款,現在屬于購買第三套住房,銀行將暫停發放貸款。

姜女士說:“按照當初的協議約定,銀行放貸是我唯一支付房款的方式,可是如今在國務院發布樓市新政的這一大背景下,明確打擊投機炒房者,貸款貸不出。所以,我要求解除合同、返還定金。”

為此,姜女士便以房產新政出臺無法預見為由,將房東孫先生告上法院。姜女士認為,房產新政造成她不能貸款,從而不能繼續履行買房合同,這一政策因素是她無法預見的,如繼續履行對她明顯不公平,因此,她有權解除合同并拿回定金。

姜女士的法律依據是,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規定,合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平,或者不能實現合同目的的,當事人請求人民法院變更或解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況,確定是否變更或者解除合同。

賣房人孫先生認為,這是姜女士借房貸新政悔約。孫先生說,他所在小區的房價每平方米已經降了1000元,如果解除合同,他的損失不止2萬元,即便姜女士倒貼2萬元,他也不愿意解除合同。

孫先生說,銀行貸款只是籌集購房款的一個渠道,不論是否出臺“新國十條”,批準貸款的權利都在銀行,基于信用或者債務的原因,銀行也可能不批準貸款,這是姜女士購房時應當預見的風險。姜女士提出解除合同,是因為感覺房價會下跌,因此以“新國十條”為借口來悔約。

□記者調查

廈門市一家不愿透露名字的房屋中介公司老總鄭先生對記者說:“經過‘新國十條’的洗禮,廈門二手房市場到達‘冰點’了,買賣雙方討價還價各打算盤在觀望?!编嵪壬v了一個最近發生的事:“我的委托人王先生有一套廈門金山小區的房子,委托給我們出售,以前準備賣92萬元,有個客戶出85萬元,他不同意。眼看著新政的影響越來越大,他同意將價格降到85萬元,但現在客戶卻只肯出82萬元??蛻舻姆磸妥屚跸壬軔阑穑F在,他一怒之下將房價漲到88萬元,大不了我不賣了?!?/p>

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