市民陳某欲出售屬于自己的房屋，已與買方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，還收取了定金，但最終卻被對(duì)方推上了仲裁庭，并被汕頭仲裁委依法裁決雙方所簽訂的《汕頭市房地產(chǎn)買賣居間合同》無(wú)效。陳某不僅須返還已收取的定金，還須承擔(dān)該款項(xiàng)自收取之日起至還款之日止的銀行同期貸款利息。為何簽訂出售屬于自己的房屋，卻被裁決合同違法無(wú)效呢?事情還須從頭說(shuō)起。
2007年9月11日，經(jīng)汕頭市某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和汕頭市某房產(chǎn)代理有限公司某分店介紹，欲出售房產(chǎn)的陳某與買方市民林某簽訂了一份《汕頭市房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定由陳某將其位于汕頭市××莊的全套房產(chǎn)賣給林某。合同還約定：房產(chǎn)的公證費(fèi)用由陳某負(fù)責(zé);林某應(yīng)于2007年9月11日先付給陳某購(gòu)房定金1萬(wàn)元;雙方于2007年9月20日之前到市公證處辦理公證手續(xù);雙方辦理完公證手續(xù)付清房款即交房;如果陳某中途違約，應(yīng)二日內(nèi)退還林某購(gòu)房定金，同時(shí)還應(yīng)賠償林某1萬(wàn)元;如果林某中途違約，其已付陳某的購(gòu)房定金不予退回。
合同簽訂后，林某于當(dāng)日付給陳某定金1萬(wàn)元。同年9月20日，林某依約通知陳某辦理公證手續(xù)，但此時(shí)的陳某卻以房產(chǎn)向銀行辦理了抵押貸款，無(wú)法取得房產(chǎn)證原件要求延期辦理手續(xù)，雙方由此陷入糾紛。林某隨后向汕頭仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁解決爭(zhēng)議。
市仲裁委經(jīng)過(guò)認(rèn)真核查發(fā)現(xiàn)，本案爭(zhēng)議房產(chǎn)汕頭市××莊××幢××號(hào)全套于2007年9月24日仍處于抵押狀態(tài)，但陳某在合同簽訂時(shí)并未告知林某事實(shí)真相。仲裁庭認(rèn)為：林某與陳某于2007年9月11日簽訂《汕頭市房地產(chǎn)買賣居間合同》時(shí)，該合同標(biāo)的物是處于抵押期間，至2007年9月20日止，陳某尚未辦妥撤銷房產(chǎn)抵押的手續(xù)，至今也沒(méi)有足夠證據(jù)證明，在訂立前述合同時(shí)，陳某已告知林某所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，且造成合同無(wú)效的主要過(guò)錯(cuò)在陳某，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。陳某收取的定金10000元應(yīng)予以返還林某，并向林某賠償該款自2007年9月11日起至還款之日止的銀行同期貸款利息。一場(chǎng)房產(chǎn)糾紛至此得到圓滿解決。
二手房交易須明晰產(chǎn)權(quán)慎防欺詐
汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)去年迎來(lái)了紅紅火火的旺季，其中也包括二手房交易，而由此帶來(lái)的二手房產(chǎn)買賣合同糾紛亦有上升趨勢(shì)。由于二手房交易過(guò)程中信息的不對(duì)稱，購(gòu)房者常常處于弱勢(shì)一方。市仲裁委相關(guān)專業(yè)人士因此提醒購(gòu)房者，在購(gòu)房前一定要做足“功課”，詳細(xì)了解和掌握購(gòu)房時(shí)的細(xì)節(jié)，以免像市民林某一樣，無(wú)端陷入了交易糾紛，浪費(fèi)了大量精力甚至財(cái)力。
據(jù)介紹，購(gòu)買二手房除要注意定金支付、簽訂合同等一些細(xì)節(jié)外，還要特別注意業(yè)主的真實(shí)情況和明晰房屋產(chǎn)權(quán)，慎防欺詐。如在交易時(shí)，可先查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或者委托中介到房地產(chǎn)相關(guān)部門調(diào)取該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況的基本信息，其中要特別關(guān)注產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)等。若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過(guò)戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，即我們俗稱的按揭買房，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。此時(shí)，買方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。這個(gè)時(shí)間將直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶交易。
