本文介紹的是在建工程抵押的概念、特征以及簽訂工程抵押合同時需要注意的問題等內(nèi)容。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
隨著我國房地產(chǎn)也的迅速發(fā)展，在建工程房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)融通資金的一種舉足輕重的方式。在建工程抵押所涉及到的法律關(guān)系十分復(fù)雜，在實踐操作過程中必須十分謹(jǐn)慎，以避免金融風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
一、在建工程抵押的概念
根據(jù)建設(shè)部于2001年8月15日修訂的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定，所謂在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)“房地一體原則”，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押，因此，如當(dāng)事人以在建工程已完工部分設(shè)定抵押權(quán)的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
二、在建工程抵押的特征
根據(jù)上述在建工程抵押的定義，我們可以看出，在建工程抵押具有如下特點：
1，抵押人為主債務(wù)人。由于在建工程抵押是貸款人取得金融機構(gòu)繼續(xù)建造資金的擔(dān)保方式，因此抵押人為貸款合同的債務(wù)人，同時也是在建工程所占用土地的使用權(quán)人。
2，抵押權(quán)人為具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機構(gòu)，一般是商業(yè)銀行，也就是貸款合同的貸款人。
3，擔(dān)保的債務(wù)是在建工程繼續(xù)建造所需要的貸款，因此，很顯然，該貸款的通途是繼續(xù)建造工程。
4，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的使用權(quán)。
三、簽訂在建工程抵押合同應(yīng)注意的問題
(一)在簽訂合同之前注意審查抵押人以其在建工程進(jìn)行抵押是否取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，或是否具有有關(guān)機構(gòu)同意的決議。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)人對在建工程設(shè)定抵押權(quán)時應(yīng)根據(jù)抵押人的企業(yè)性質(zhì)的不同，分別要求提交相應(yīng)的文件：
1，抵押人是國有企業(yè)、事業(yè)單位法人的，其以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)取得國有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。
2，抵押人是集體所有制企業(yè)的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會的通過，并報其上級主管機關(guān)備案。
3，抵押人為外商投資企業(yè)的，必須經(jīng)過董事會通過，但企業(yè)章程領(lǐng)有規(guī)定的除外。
4，抵押人是有限公司、股份有限公司的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但公司章程領(lǐng)有規(guī)定的除外。
(二)雙方當(dāng)事人對在建工程的價值協(xié)商議定，或聘請房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
(三)在建工程抵押合同除必需房地產(chǎn)抵押合同的具備的條款之外，還必須以下內(nèi)容：
1，《國有土地使用權(quán)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號;
2，已經(jīng)繳納的土地使用出讓金或需要交納的土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額;
3，已投入在建工程的工程款;
4，施工進(jìn)度及工程竣工日期;
5，已完成的工作量和工程量。
(四)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，否則抵押合同不發(fā)生法律效力。
四、在建工程字抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理抵押登記。
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